Жилой нежилой

Содержание

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Жилой нежилой

Квартиры на первых этажах могут использоваться не только в качестве жилья, но и для обустройства магазинов, офисов, столь необходимых для бизнеса.

Стоимость подобного объекта обычно куда выше, чем у недвижимости с подобным расположением, относящейся к ИЖС. Однако прежде чем превращать принадлежащие квадратные метры в офис, нужно произвести перевод квартиры в нежилой фонд.

И только тогда начинать обустройство, либо сдавать помещение в аренду, и получать прибыль

Условия перевода

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

  • расположенные на первом этаже
  • находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.

Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

  • отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
  • планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
  • дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
  • отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
  • на квартиру наложено обременение или ограничение
  • предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
  • многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
  • проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
  • специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Процедура переоформления жилого помещения в нежилое

Если квартира соответствует требованиям, которые выдвигает закон, и решение об изменении категории назначения принято, можно приступать к процедуре оформления. Она подразумевает обращение во множество различных инстанций. Поэтому пошаговая инструкция состоит из нескольких основных этапов.

Собираем документы

Основное требование для проведения любой юридической процедуры – предоставление в уполномоченный орган исчерпывающего списка бумаг, на основании которых принимается решение об одобрении запроса или его отклонении. Процесс сбора документации при изменении категории назначения можно условно разделить на два этапа.

Первоначальный пакет

Основная документация, или личная, необходима для установления личности заявителя, права собственности на объект недвижимости, а также отсутствия претензий со стороны третьих лиц. К ней относят:

  • паспорт собственника
  • договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследовании – то есть любая правоустанавливающая бумага на помещение
  • свидетельство о регистрации квартиры в ЕГРН
  • если владельцем выступает организация – учредительные документы

Также может потребоваться выписка из поквартирной карточки, доказывающая отсутствие таких обременений, как прописка несовершеннолетнего или право на пожизненное проживание. Но обычно ее заказывает орган, осуществляющий выдачу разрешений на переустройство, самостоятельно.

Еще одним важнейшим условием перевода является получение одобрения на его проведение от собственников другого жилья, расположенного в многоквартирном доме. Чтобы получить согласие жильцов, нужно организовать сбор подписей, либо выполнить следующие действия:

  • Провести внеочередное общее собрание. Либо поставить вопрос на повестку уже запланированного мероприятия.
  • Составить протокол собрания, и подписать акт согласования. Разрешение от соседей признается легитимным, если на встрече жильцов присутствовало не менее половины от общего числа собственников, и ⅔ участников высказалось о процедуре переоформления положительно. Подобные условия устанавливает 45 и 46 статьи ЖК РФ.

Без согласия иных собственников осуществить процедуру не получится.

Имея указанные документы, можно приступать к оформлению других выписок и актов, которые потребуются для перевода.

Какие бумаги нужно заказать

Когда основные документы получены, приступаем к оформлению специфических бумаг. Большая часть из них имеет технический характер. Предусмотрен четкий порядок прохождения инстанций.

В первую очередь отправляемся в БТИ, где потребуется получить:

  • План помещения (поэтажный)
  • Экспликацию
  • Технический план
  • Выписку из ЕГРН – при отсутствии действующего техпаспорта помещения, выданного до 2017 года

Далее нужно обращаться в управляющую компанию, либо ТСН или ТСЖ, чтобы получить:

  • справку ДЭЗ. В документе четко прописаны категории назначений помещений, расположенных рядом, то есть на одном этаже, а при нахождении переобородуемого объекта выше – нижних квартир
  • техническое заключение. Следует внимательно изучить документ и удостовериться, что акт технического осмотра не содержит информации о присвоении дому статуса аварийного или ветхого здания

Затем заказываем у архитектора план переоборудования будущего нежилого помещения. Специалист должен иметь лицензию на осуществление деятельности по составлению указанной документации.

Следующую необходимую бумагу выдает архитектурное бюро – акт согласования. Собственник пишет заявление, используя типовой образец, и направляет его вместе с полученным эскизом, копией паспорта и документом на право владения имуществом в указанный орган. После выдачи акта его нужно подписать в различных инстанциях:

  • СанЭпидемСтанции
  • Пожарном бюро
  • Муниципальной администрации
  • ЖКХ
  • поставляющей энергоресурсы фирме

Перечисленный список документов является исчерпывающим, при его предоставлении шанс на положительное решение о переводе возрастают. Но процесс сбора достаточно длителен.

Сократить время пребывания в различных инстанциях поможет опытный юрист, помощь которого придется к месту, если переоформление недвижимости требуется провести в максимально короткие сроки.

Однако услуги специалиста являются платными.

Нужно ли переоборудование

Оснащение помещения отдельным входом – непременное условие процедуры изменения категории назначения квартиры. Регламент предписывает, что процедура переоформления начинается с заказа плана будущих изменений и заполнения акта согласования. Только после этого следует приступать непосредственно к ремонтным работам.

Переоборудование нужно проводить точно в соответствии с составленным планом. Его соблюдение строго проверяется. По окончанию работ собственник должен уведомить жилищную комиссию, которая посетит законченный объект. Основанием для подобных действий служит статья 28 ЖК РФ.

Получение разрешения на перевод

Сбор документов – только начальный этап процесса. Но куда они должны быть представлены для рассмотрения после формирования пакета бумаг. Распоряжение о разрешении перевода выдается Департаментом управления имущества.

Сроки рассмотрения подобных обращений – 45 дней. В случае отказа заявителю выдается уведомление, содержащее причины принятия отрицательного решения. Если их реально устранить, после исправления стоит подать запрос повторно.

Но если мотивы отказа не относятся к значимым, либо противоречат действующему законодательству, единственный выход – исковое заявление в судебный орган. Судебная практика показывает, что выиграть дело вполне реально.  

Определяем стоимость: обращаемся в БТИ

Выданное разрешение не означает, что новая категория присваивается квартире незамедлительно. Прежде всего потребуется определить, сколько стоит перевод. Цена устанавливается сотрудниками БТИ на основании заявления и собранного ранее пакета документации. К последнему следует также приложить решение Департамента Управления имуществом.

Цель обращения в БТИ – определить, насколько изменится стоимость помещения при изменении категории.

Процедура оценки проводится специальной комиссией, которая выдает заключение о цене на основании множества параметров, в том числе местонахождения самого здания.

Причем учитывается не только населенный пункт, например, Москва или Санкт-Петербург, но и район самого города или поселения. Нежилой объект обычно стоит больше, разница выплачивается самим заявителем.

Регистрируем собственность

Заключительный этап – внесение записи о помещении в базу Росреестра. Чтобы отобразить новый объект, потребуется предоставить в регистрационный орган:

  • справку о стоимости из БТИ
  • решение Департамента управления имуществом
  • правоустанавливающий документ
  • паспорт или учредительные документы, в зависимости от статуса заявителя

Рассматривается запрос в течение 10 дней.

Если не делать перевод

Использование помещения без учета категории назначения влечет за собой ответственность. Она может выражаться в:

  • штрафных санкций со стороны Жилищной инспекции в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ
  • возможности отчуждения имущества на торгах при наличии заявления от соседей о неправомерном использовании жилого помещения

Схема перевода непроста, однако лучше пройти через все сложные этапы, и пользоваться недвижимостью на законных основания в соответствии с присвоенной ей категорией.

Статья на нашем сайте: Порядок перевода квартиры в нежилой фонд

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fedzakon/kak-perevesti-jiloe-pomescenie-v-nejiloi-fond-poshagovaia-instrukciia-5c79637d08fe6800b4650d16

Жилые и нежилые помещения: что это и какая между ними разница

Жилой нежилой

Недвижимость, как правило, делят на жилую и нежилую. К первой относятся помещения, где законно проживают люди: многоквартирные дома, общежития, частные дома. К жилому фонду также относятся и гостиницы.

Нежилая собственность чаще всего используется под коммерческие или общественные цели.

Необходимость перевода жилье из одного фонда в другой возникает у многих: у предпринимателей, выкупивших жилье в доме под магазин или же для переоборудования под офис.

Если такая необходимость возникла и перед вами, теряться не нужно. Возможность перевода квартиры в другой фонд, есть.

Зачем нужен перевод

Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.

Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.

Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

  • Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
  • Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
  • Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше. Заплатить придется и налог на имущество, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Как изменить статус площади

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

  • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
  • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
  • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
  • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
  • Узаконьте все перепланировки.

Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

  • Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
  • Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
  • Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Живем в нежилом

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

Куда идти за переводом

Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.

С собой вам понадобится:

  • Заявление на перевод;
  • Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
  • Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
  • Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.

Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.

После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.

Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.

Помните о мелочах

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

  • В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;
  • Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;
  • Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.

Источник: http://prokvartiru.com/oformlenie/nezhiloe/zhilie-i-nezhilie-pomescheniya

Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница?

Жилой нежилой

Определение понятий жилое и нежилое помещение всегда вызывало множество вопросов.

Отсутствие четкой законодательной регламентации приводит к тому, что на практике нередко возникает путаница понятий, сопряженные с этим мошеннические действия, а отсюда вытекают и  судебные споры.

Хотя законодательство и не содержит четких определений для данных понятий, оно позволяет вполне конкретно обозначить признаки, с помощью которых видна разница между жилым и нежилым помещением, а также признаки, характеризующие схожие черты этих двух типов помещений.

В первую очередь, лучше всего разобраться с тем, что такое помещение и в чем разница между зданием и помещением.

Жилое и нежилое помещение: признаки

Сразу оговоримся, что закон не дает четких определений и этих понятий.

Из сложившейся практики, можно установить, что зданием является сложное недвижимое имущество, а точнее комплекс недвижимого имущества, архитектурно-строительный объект, который создает условия для труда, социального и культурного обслуживания населения, проживания, хранения ценностей и состоит из стен, крыши, а также фундамента.

Составляющими же здания являются помещения, которые могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Таким образом, мы делаем вывод, что помещение – это единица комплекса недвижимого имущества, часть здания, которая предназначена для самостоятельного использования в жилых, и иных целях, находящаяся в собственности физических, юридических лиц, государства или его субъектов.

Недвижимость и изолированность помещений

Любому помещению, в гражданско-правовом и жилищно-правовом аспекте присущи два признака:

  1. любое помещение является недвижимым имуществом
  2. помещения отличаются своей изолированностью

Давайте рассмотрим подробнее каждый из признаков.

Прежде всего, и жилое и нежилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Это значит, что они должны быть прочно связаны с землей и их перемещение не должно быть возможно без значительного влияния на их использование по назначению.

Именно поэтому жилыми помещениями никогда не признаются вагончики, бытовки, различные сборно-разборные домики. Нежилые помещения также должны относиться к недвижимому имуществу, поскольку права на них в соответствии с законодательством подлежат государственной регистрации.

Следующий признак – изолированность. Этот признак означает, что оба вида помещений должны представлять собой изолированный объект, т.е. должны быть материально ограничены посредством стен, пола и потолка.

В любом помещении также обязательно должен быть вход.

Состояние и характеристики жилых помещений

Остальные признаки жилых и нежилых помещений указывают как раз таки на разницу между ними.

Так, жилое помещение, помимо вышеуказанных черт характеризуется пригодностью для постоянного проживания граждан в нём. В соответствии с этим признаком, жилое помещение должно находиться в жилой зоне, оно должно быть в хорошем состоянии: все конструкции здания должны быть работоспособны, без каких-либо повреждений и разрушений, чтобы не нарушалась их несущая способность.

Помещение должно быть оборудовано таким образом, чтобы исключалась любая возможность получения травм жильцами при нахождении внутри него и ведении обычного образа жизни.

Кроме того, жилое помещение должно быть оборудовано необходимым инженерными системами, такими как канализация, электричество, газ, водоснабжение, отопление и т.д.

Доступ к жилым помещениям, находящимся выше 5 этажа, должен осуществляться с помощью лифта. В помещении должны соблюдаться нормы шумоизоляции, освещенности, воздухообмена и микроклимата.

Чтобы быть признанным жилым, помещению необходимо своими качествами соответствовать всем требованиям, установленным санитарно-эпидемиологической документацией. Кроме того, оно должно отвечать техническим и пожарным правилам и нормативам.

Жилыми помещениями в соответствии с Гражданским кодексом РФ признаются жилой дом, либо его часть, квартира, либо её часть, а также, комната.

Состояние и характеристики нежилых помещений

Нежилые помещения характеризуются, прежде всего, тем, что оно должно относиться к нежилому фонду.

При этом, такие объекты могут располагаться как в жилых, так и не в жилых зданиях.

По функциональному назначению это может быть: имущество, которое не предназначено для постоянного проживания физических лиц, а также имущество, предназначенное для каких-либо производственных и общественных целей.

Что касается жилых строений, то нежилым помещением в таких объектах являются все изолированные пространства, которые не являются жилищем и общим имуществом собственников.

Функциональное назначение помещений

Основным назначением жилых помещений, естественно, является проживание в них граждан. При этом, пользование своим жилищем не должно нарушать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом же помещении.

Кроме того, при проживании граждане должны соблюдать правила и технику пожарной безопасности, санитарные и гигиенические правила, экологические нормы и иные законодательные требования и установки.

При этом, закон не запрещает использовать помещения граждан, проживающих в помещении на законном основании, для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности, если такая деятельность не доставляет неудобств и не нарушает прав других граждан.

Что касается промышленного производства, то его оборудование в жилом помещении запрещено законом.

Нежилые помещения при этом могут выступать пространством практически любого назначения. Так, одно из видов назначения – общественное.

К таким помещениям относятся объекты здравоохранения: поликлиники и больницы, станции скорой медицинской помощи, школы и образовательные учреждения, помещения, предназначенные для торговли и общественного питания, для отдыха и развлечений, офисные помещения и другие.

Кроме того, у нежилых помещений может быть производственное назначение: они могут использоваться в сфере промышленности, металлургии, электроэнергетики и в других сферах.

Обратите внимание на то, что целевое и функциональное назначение помещений определяется ещё на этапе их строительства и закрепляется в проектной документации. При этом, собственники не могут самопроизвольно менять назначение помещений.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/razberem-zhiloe-i-nezhiloe-pomeshhenie-ili-kvartiru-v-chyom-raznica/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.