Расторжение договора продавцом в одностороннем порядке

Расторжение договора купли-продажи квартиры: по инициативе покупателя, продавца или соглашению сторон – Ваш юрист

Обе­щан­ное ред­ко отве­ча­ет дей­стви­тель­но­сти — об этой аксио­ме часто вспо­ми­на­ют поку­па­те­ли квар­тир. Мно­гие из них начи­на­ют сожа­леть о совер­шен­ной сдел­ке и хоте­ли бы ее рас­торг­нуть. Одна­ко дале­ко не во всех слу­ча­ях это воз­мож­но.

Иде­аль­ный вари­ант — обо­юд­ное согла­сие сто­рон, когда про­да­вец не про­тив вос­ста­но­вить ста­тус-кво, то есть при­нять объ­ект обрат­но, вер­нув поку­па­те­лю день­ги. Но на прак­ти­ке такое ред­ко встре­ча­ет­ся, и рас­тор­же­ние дого­во­ра в основ­ном про­ис­хо­дит в одно­сто­рон­нем поряд­ке.

 Мен­та­ли­тет про­дав­цов при­мер­но оди­на­ков: “куда вы смот­ре­ли рань­ше” или “бачи­ли очи, шо купо­ва­ли” (виде­ли гла­за, что поку­па­ли — пер. с укра­ин­ско­го).

Новость, кото­рая сра­зу разо­ча­ру­ет: вер­нуть квар­ти­ру, как товар, куп­лен­ный в мага­зине, из-за непод­хо­дя­ще­го раз­ме­ра, вскрыв­шей­ся тре­щи­ны на потол­ке или напу­зы­рив­ших­ся обо­ев, не полу­чит­ся. Для воз­вра­та недви­жи­мо­сти долж­ны быть более вес­кие осно­ва­ния. Итак, мож­но ли рас­торг­нуть дого­вор  куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры и на каких осно­ва­ни­ях?

Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)

Рас­тор­же­ние сде­лок (любых, а не толь­ко свя­зан­ных с недви­жи­мо­стью) регу­ли­ру­ет­ся ст. 450 ГК РФ. Это воз­мож­но:

• при доб­ро­воль­ном согла­сии всех сто­рон (в законе они  назы­ва­ют­ся пред­при­ни­ма­тель­ски­ми);
• по ини­ци­а­ти­ве одной из сто­рон, в том слу­чае если были допу­ще­ны суще­ствен­ные нару­ше­ния дого­во­ра (дела­ет­ся ого­вор­ка в п. 4 ста­тьи, что эта сто­ро­на долж­на вести себя “доб­ро­со­вест­но и разум­но”);
• в иных слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных зако­но­да­тель­ством.

Ста­тья очень обте­ка­е­мая и не отве­ча­ет не на все вопро­сы:

• как про­ис­хо­дит рас­тор­же­ние дого­во­ра меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми;
• что счи­тать суще­ствен­ны­ми изме­не­ни­я­ми обсто­я­тельств;
• что под­ра­зу­ме­ва­ет­ся под “доб­ро­со­вест­ным и разум­ным” пове­де­ни­ем заин­те­ре­со­ван­ной в рас­тор­же­нии сдел­ки сто­ро­ны;
• в каких кон­крет­но “иных” слу­ча­ях мож­но анну­ли­ро­вать дого­вор.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Най­ти в зако­но­да­тель­стве разъ­яс­не­ние по пово­ду сде­лок непо­сред­ствен­но меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми труд­но. Это при­во­дит к тому, что целая армия юри­стов трак­ту­ет воз­мож­но­сти анну­ли­ро­ва­ния уже про­ве­ден­ной граж­дан­ской сдел­ки по-раз­но­му, при­ме­няя к ней пара­мет­ры ст.

450 ГК, пред­на­зна­чен­ной вооб­ще-то для всех дого­во­ров куп­ли-про­да­жи, и осо­бен­но для пред­при­ни­ма­тель­ских дело­вых кон­трак­тов.

Уже дого­во­ри­лись даже до того, что непо­лу­че­ние иму­ще­ства участ­ни­ка­ми сдел­ки — это не осно­ва­ние для рас­тор­же­ния дого­во­ра! И фор­маль­но эти бюро­кра­ты от юрис­пру­ден­ции пра­вы, так как есть ста­тья 451 ГК.

Условия расторжения договора купли продажи

Загля­нем в ст. 451 ГК, где пере­чис­ле­ны четы­ре усло­вия, при одно­вре­мен­ном нали­чии кото­рых воз­мож­но все вер­нуть на кру­ги своя, рас­торг­нув сдел­ку:

• дого­вор дол­жен оттал­ки­вать­ся от того, что изме­не­ния обсто­я­тельств не про­изой­дет (то есть если дан­ные обсто­я­тель­ства не будут упо­мя­ну­ты в согла­ше­нии, то рас­торг­нуть его будет нель­зя);
• обсто­я­тель­ства изме­ни­лись по при­чи­нам, непре­одо­ли­мым для сто­ро­ны, жела­ю­щей рас­торг­нуть сдел­ку, несмот­ря на то, что та про­яви­ла мак­си­мум разум­но­сти и осмот­ри­тель­но­сти;
• сдел­ка при­ве­дет к ката­стро­фи­че­ским послед­стви­ям и ущер­бу для ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния;
• дого­вор не воз­ла­га­ет риск за послед­ствия сдел­ки на заин­те­ре­со­ван­ную сто­ро­ну.

Если хотя бы одно из четы­рех усло­вий не будет выпол­не­но, сдел­ку могут не отме­нить, несмот­ря на то, что одна из сто­рон несет мате­ри­аль­ные поте­ри.

Дкп должен содержать условия расторжения сделки

Суд в первую оче­редь при­вле­чет сам кон­тракт (ДКП) и про­ве­рит его на нали­чие усло­вий рас­тор­же­ния сдел­ки при несо­блю­де­нии обя­за­тельств сто­ро­на­ми:

• непро­ве­де­ние реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти в поло­жен­ный срок;
• непо­лу­че­ние про­дав­цом денег;
• пор­ча иму­ще­ства и т.д.

Дан­ные усло­вия и будут являть­ся суще­ствен­ны­ми обсто­я­тель­ства­ми, при кото­рых сдел­ку мож­но будет рас­торг­нуть.

Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке

Непо­нят­но, что счи­тать под доб­ро­со­вест­но­стью в дан­ной ста­тье, одна­ко есть пра­во­вой тер­мин “доб­ро­со­вест­ность”.

Юри­ди­че­ски доб­ро­со­вест­ным поку­па­те­лем или про­дав­цом мож­но счи­тать лицо:

• кото­рое не зна­ло-не веда­ло (и не мог­ло знать) о дей­стви­тель­ных наме­ре­ни­ях про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны;
• удо­сто­ве­ри­лось, что объ­ект заре­ги­стри­ро­ван на его дей­стви­тель­но­го вла­дель­ца, явля­ю­ще­го­ся сто­ро­ной дого­во­ра, не обре­ме­не­но ипо­те­кой и т.д.;
• преду­смот­ре­ло воз­мож­но­сти без­опас­но­сти сдел­ки (нота­ри­аль­ный дого­вор для объ­ек­тов доле­вой соб­ствен­но­сти, при­вле­че­ние бан­ков­ской ячей­ки, депо­зи­та нота­ри­уса, аккре­ди­ти­ва и т.д.).

Но чет­ко­го опре­де­ле­ния поня­тия доб­ро­со­вест­но­сти все же нет, что поз­во­ля­ет при рас­смот­ре­нии подоб­ных дел про­яв­лять само­де­я­тель­ность и отвер­гать судеб­ные иски.

Недоб­ро­со­вест­ным могут при­знать поку­па­те­ля, кото­рый:

• не про­вел тща­тель­ную про­вер­ку недви­жи­мо­го объ­ек­та, наве­дя справ­ки в ЕГРН, пас­порт­ном сто­ле и т.д.;
• осу­ще­ствил сдел­ку юри­ди­че­ски негра­мот­но, несмот­ря на то, что знал о том, что у квар­ти­ры мно­го соб­ствен­ни­ков, и в ней про­пи­са­ны несо­вер­шен­но­лет­ние;
• не при­слу­шал­ся к сове­там сво­их зна­ко­мых и про­фес­си­о­на­лов, пре­ду­пре­жда­ю­щих его о сомни­тель­но­сти пред­сто­я­щей сдел­ки.

Риски для обеих сторон

В дого­во­ре может быть ска­за­но, что обе сто­ро­ны несут рис­ки при изме­не­нии обсто­я­тельств и не будут иметь пре­тен­зии друг к дру­гу. (Дан­ная фор­му­ли­ров­ка на слу­ху и заим­ство­ва­на из дого­во­ров участ­ни­ков бир­же­вых сде­лок). Для физи­че­ских лиц и ДКП такая фра­за недо­пу­сти­ма.

Ее сле­ду­ет избе­гать, так как она бук­валь­но озна­ча­ет, что ни одна из сто­рон не отве­ча­ет за невы­пол­не­ние сво­их обя­за­тельств.

Ее мож­но будет исполь­зо­вать в буду­щем как несо­блю­де­ние чет­вер­то­го важ­но­го усло­вия про­тив ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния дого­во­ра: вас же пре­ду­пре­ди­ли о воз­мож­ных рис­ках!

Это усло­вие содер­жит­ся в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким обра­зом пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки. Но физи­че­ские граж­дане от мате­ри­аль­ных потерь не защи­ще­ны, хотя соглас­но ст.

310, они име­ют пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра безо вся­ких усло­вий (раз они не ука­за­ны, зна­чит мож­но рас­торг­нуть дого­вор по ини­ци­а­ти­ве поку­па­те­ля или про­дав­ца безо вся­ких суще­ствен­ных обсто­я­тельств и дока­за­тельств доб­ро­со­вест­но­сти!).

Поэто­му и нуж­но вклю­чать в ДКП усло­вие об ответ­ствен­но­сти каж­дой сто­ро­ны, если речь идет о буду­щем мате­ри­аль­ном воз­ме­ще­нии за про­бук­сов­ки и срыв дого­во­рен­но­сти.

Слабые места закона

Ст. 451 ГК созда­ет не совсем рав­ные усло­вия для сто­рон и откры­ва­ет одной из них воз­мож­но­сти увиль­нуть от выпол­не­ния сво­их обя­за­тельств (взять день­ги без пере­да­чи в соб­ствен­ность квар­ти­ры, офор­мить пра­ва соб­ствен­но­сти, а рас­чет оста­вить на потом).

Доста­точ­но для это­го дока­зать в суде, что постра­дав­ший сам вино­ват: не про­явил бди­тель­ность и осмот­ри­тель­ность. Все это при­во­дит к дво­я­ко­му тол­ко­ва­нию зако­на. Но глав­ное, что при­ме­ня­ют дан­ную ста­тью не к месту, услож­няя на самом деле то, что долж­но про­ис­хо­дить очень про­сто, при­ме­няя усло­вия тор­го­вых кон­трак­тов для ДКП меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми.

Усло­вия рас­тор­же­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти долж­ны быть совсем про­сты­ми — это выпол­не­ние сво­их обя­за­тельств:

• про­да­вец дол­жен полу­чить свои день­ги вовре­мя и в пол­ном объ­е­ме;
• поку­па­тель дол­жен стать соб­ствен­ни­ком объ­ек­та, за кото­рый упла­тил день­ги.

Если день­ги при­сво­е­ны про­дав­цом, а квар­ти­ра не пере­да­на в соб­ствен­ность поку­па­те­лю, как мож­но отка­зать послед­не­му в пра­ве рас­тор­же­ния ДКП и в воз­ме­ще­нии его потерь? Даже если дого­вор и не содер­жит всех усло­вий,  они содер­жат­ся в самой сути сдел­ки (сдел­ка пра­во­мер­на, если ее усло­вия выпол­не­ны обе­и­ми сто­ро­на­ми). И как мо5жно не рас­торг­нуть сдел­ку, если она спо­соб­ству­ет неза­кон­но­му обо­га­ще­нию, так как одна из сто­рон не полу­чи­ла поло­жен­но­го? Копа­ясь в тон­ко­стях ста­тей, зако­но­ис­пол­ни­те­ли сло­на-то и не при­ме­ти­ли!

Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП

При рас­тор­же­нии сде­лок меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми долж­на при­ме­нять­ся ст. 310:

Если одна из сто­рон (а в нашем слу­чае их две) не явля­ет­ся пред­при­ни­ма­те­лем, она име­ет пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра. Про­явить ини­ци­а­ти­ву может как поку­па­тель, так и про­да­вец.

Соглас­но ст. 452 ГК РФ, рас­тор­же­ние про­ис­хо­дит в такой же фор­ме, как и заклю­че­ние:

• если ДКП заве­ря­лось у нота­ри­уса, то и рас­тор­же­ние долж­но иметь нота­ри­аль­ную фор­му;
• в анну­ли­ру­ю­щем согла­ше­нии так­же долж­ны быть ука­за­ны спо­со­бы воз­вра­та денег, сро­ки и усло­вия вступ­ле­ния в силу дого­во­ра о пре­кра­ще­нии сдел­ки.

Сто­ро­на-ини­ци­а­тор обя­за­на в пись­мен­ном виде уве­до­мить дру­гую сто­ро­ну о сво­ем реше­нии, пред­ло­же­ни­я­ми уре­гу­ли­ро­вать кон­фликт и ждать отве­та от нее в тече­ние 30 дней.

Если доб­ро­воль­но­го согла­сия на рас­тор­же­ние сдел­ки (изме­не­ние усло­вий) добить­ся не уда­лось, либо уве­дом­ле­ние было про­игно­ри­ро­ва­но, ини­ци­а­тор может обра­тить­ся в суд.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Поку­па­тель может рас­торг­нуть дого­вор при сле­ду­ю­щих обсто­я­тель­ствах:

• каче­ство куп­лен­но­го объ­ек­та ока­за­лось не соот­вет­ству­ю­щим обе­щан­но­му по дого­во­ру (ст. 475 ГК);
• отказ про­дав­ца от про­ве­де­ния реги­стра­ции, что нару­ша­ет ст. 558 ГК РФ о вступ­ле­нии дого­во­ра в силу с момен­та госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции;
• нару­ше­ние сро­ков реги­стра­ции;
• отка­зе пере­дать недви­жи­мость поку­па­те­лю в дого­вор­ные сро­ки (ст. 1102 ГК о без­осно­ва­тель­ном обо­га­ще­нии).

Расторжение договора по инициативе продавца

Про­да­вец квар­ти­ры име­ет пра­во рас­торг­нуть дого­вор:

• при непо­лу­че­нии денег от поку­па­те­ля или полу­че­нии в непол­ном объ­е­ме — это самая серьез­ная вес­кая при­чи­на воз­вра­та иму­ще­ства (жилье долж­но быть воз­вра­ще­но, соглас­но все той же ст. 1102 о неза­кон­ном обо­га­ще­нии);
• при отка­зе поку­па­те­ля всту­пать во вла­де­ние квар­ти­рой (если отказ необос­но­ван­ный, то есть кли­ент видел, что поку­пал, а про­сто решил таким обра­зом покру­тить­ся на чужих день­гах, про­да­вец впра­ве потре­бо­вать мате­ри­аль­ное воз­ме­ще­ние);
• поку­па­тель не выпол­нил все усло­вия по дого­во­ру (не раз­де­лил затра­ты на оформ­ле­ние недви­жи­мо­сти, отка­зал­ся от заклю­че­ния стра­хо­во­го дого­во­ра и т.д.).

Легко ли расторгнуть договор купли продажи

Соглас­но ст. 450 ГК РФ, мно­го­сто­рон­ние пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки куп­ли-про­да­жи рас­торг­нуть непро­сто. Одна­ко схе­ма рас­тор­же­ния ДКП меж­ду граж­да­на­ми гораз­до про­ще и не тре­бу­ет соблю­де­ния сра­зу четы­рех усло­вий.

Обра­ти­те вни­ма­ние, что и для поку­па­те­лей, и для про­дав­цов дей­ству­ет оди­на­ко­вое пра­ви­ло о воз­вра­те иму­ще­ства, полу­чен­но­го в резуль­та­те неза­кон­но­го обо­га­ще­ния (ст. 1102 и др. ста­тьи гл 60 ГК).

Это при­о­ри­тет­ный закон, кото­рый гаран­ти­ру­ет воз­врат денег или объ­ек­та при несо­блю­де­нии обя­за­тельств одной из сто­рон ДКП.

Дого­вор счи­та­ет­ся неис­пол­нен­ным, и его рас­тор­же­ние вполне воз­мож­но, при несо­блю­де­нии про­чих усло­вий ст. 451 ГК.

Так­же суще­ствен­ную роль в рас­тор­же­нии дого­во­ра игра­ет полу­че­ние нека­че­ствен­но­го объ­ек­та. Что­бы дока­зать, что эти усло­вия не выпол­не­ны, нуж­но не поле­нить­ся дать подроб­ное опи­са­ние при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти в дого­во­ре.

Эта схе­ма рас­тор­же­ния часто при­ме­ня­ет­ся при нару­ше­нии усло­вий ДДУ: доль­щи­ки в одно­сто­рон­нем поряд­ке име­ют пра­во рас­торг­нуть дого­вор с застрой­щи­ком при предо­став­ле­нии нека­че­ствен­но­го жилья и нару­ше­ни­ях сро­ка вво­да поме­ще­ний в экс­плу­а­та­цию.

В осталь­ных слу­ча­ях (разо­нра­ви­лась квар­ти­ра, не подо­шел цвет обо­ев, рай­он, не понра­ви­лись сосе­ди, пере­ду­ма­ли и про­чее) рас­тор­же­ние дого­во­ра куп­ли про­да­жи недви­жи­мо­сти невоз­мо­жен, так как глав­ные усло­вия сдел­ки были соблю­де­ны и дого­вор был испол­нен.

Источник: https://genprokufo.ru/novosti/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-po-initsiative-pokupatelya-prodavtsa-ili-soglasheniyu-storon.html

Как продавец может расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее.

Можно ли

Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст.450 ГК РФ (далее также – Кодекс).

Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.

Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя. То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении.

Норма ч. 1 статьи является диспозитивной. Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч. 2 ст. 450 Кодекса:

• если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
• в иных случаях, определенных законом или договором.

Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

В какой срок можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

На основании ч.3 ст.425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

В ч. 3 настоящей статьи также указано, что при отсутствии в контракте условия о времени действия, он действителен до момента окончания выполнения сторонами взаимных обязательств.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

По отношению к недвижимости применяется общее время исковой давности для защиты прав – согласно ч.1 ст.196  Кодекса, он составляет 3 года.

Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Основания

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

• обоюдное согласие сторон;
• существенное изменение условий одной из сторон;
• другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Общие положения об оспоримости и ничтожности сделок приведены в ст. 166 Кодекса. Так, оспоримым является соглашение, которое признается таковым вследствие судебного решения, ничтожным – вне зависимости от такого признания.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

• если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
• если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
• квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
• гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.

Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст.167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Как это осуществить

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно  ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП с выдачей соответствующего свидетельства – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех прилагаемых к нему бумаг

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

Разумеется, заключение соглашения возможно, если обе стороны согласны на расторжение и не имеют взаимных претензий.

На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа.

Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

• существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
• наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Какие нужны документы

Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст. 31 ФЗ № 218.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Заявление

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

По соглашению сторон

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.

По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

Соответственно, покупатель может расторгнуть договор только, если продавец согласен на такое действие.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

В связи с неуплатой

На основании ч.1 ст.486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

• требовать оплаты за товар;
• а также % согласно ст.395 ГК Кодекса.

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.

Так, нужно указать:

• о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
• о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
• если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Остались вопросы или требуется профессиональная юридическая помощь, обратитесь за консультацией к специалисту.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/kak-prodavec-mojet-rastorgnut-dogovor-kupliprodaji-5a1e7a96e86a9e7cd3d3969b

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

• Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
• Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
• Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы – прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-annulirovat-sdelku

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

Расторжение договора по соглашению сторон Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против.

Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Нарушение договора продавцом, например:— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора Нарушение договора покупателем, например:— покупатель вообще не оплатил недвижимость— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости Другие причины, предусмотренные законом или договором:— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье— были нарушены права несовершеннолетних— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено.

А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения Подать исковое заявление и документы в суд Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Узнайте самое главное о составлении договора купли-продажи: «Как оформить договор купли-продажи жилья онлайн».

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя.

Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию.

Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/45653650-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-annulirovat-sdelku/

Расторжение договора купли-продажи товара: основания, образец, сроки

При заключении договора купли-продажи каждая сторона рассчитывает на соблюдение его условий. Если продавец или покупатель остались недовольны сделкой, то они могут ее аннулировать. Расторжение договора купли-продажи товара в одностороннем порядке выполняется при наличии серьезных оснований.

Основания расторжения договора купли-продажи товара

Покупка товара представляет собой одну из разновидностей гражданской сделки. Изменение и расторжение договора регулируется гл. 24 ГК РФ. Его аннулирование проводится в добровольном или принудительном порядке.

по соглашению сторон

Если покупатель и продавец смогли договориться, то они заключают добровольное соглашение. Оно оформляется в том же виде, что и договор купли-продажи.

Справка! При заключении добровольного соглашения не требуется указывать причины, по которым расторгается договор.

Инициатором может быть любой из участников сделки.

В соглашении рекомендуется указать следующие сведения:

• реквизиты сторон;
• существенные условия прекращения сделки (например, возврат товара, выплата компенсации);
• дата аннулирования договора.

В соглашении должны поставить подписи оба участника сделки.

по инициативе покупателя

Основания для расторжения сделки по инициативе покупателя могут быть следующие (ст. 450 ГК РФ):

• продажа товара ненадлежащего качества;
• нарушение сроков передачи товара потребителю;
• несоответствие комплектации, указанной в договоре;
• отказ продавца передать товар;
• неисполнение обязательных условий договора.

Продавец имеет право потребовать провести экспертизу для того, чтобы удостовериться в низком качестве товара. Основанием для прекращения действия договора в одностороннем порядке является судебное решение. Должностное лицо не будет рассматривать иск, если не было предпринято попыток досудебного урегулирования конфликта.

Порядок действий

Если покупатель не удовлетворен сделкой, то изначально он должен обратиться к продавцу.

При невозможности достичь устной договоренности, необходимо выполнить следующие действия:

1. Направить претензию.
2. Обратиться в суд (в случае отказа от внесудебного урегулирования).

Рассмотрим подробнее.

направление претензии

Покупатель должен оформить письменную претензию на имя продавца.

В ней указываются следующие сведения:

• данные о заявителе;
• сведения о продавце;
• реквизиты заключенного договора;
• причины, по которым соглашение расторгается;
• требования заявителя;
• список приложений;
• дата и подпись.

Претензия оформляется в письменном виде в двух экземплярах и передается лично продавцу. Он обязан проставить на ней дату и номер входящей корреспонденции. Претензия может быть направлена заказным письмом с уведомлением.

Продавец должен рассмотреть заявление в течение 20 дней, после чего принять решение, соглашаться с требованиями покупателя или отказаться. Срок отсчитывается с даты получения претензии второй стороной. Ответ должен быть направлен в письменном виде на адрес или e-mail, указанный в заявлении.

обращение в суд

В случае, если продавец оставил претензию без ответа, покупатель может обращаться в суд.

Иск подается в суд по выбору заявителя:

• по своему месту регистрации;
• по адресу юридического лица или его филиала;
• по месту исполнения договора.

Дела, касающиеся нарушения прав потребителей, не облагаются госпошлиной, если сумма иска менее 1 000 000 руб. Когда в договоре прописана сумма до 100 000 руб., заявление рассматривает мировой судья. В противном случае необходимо обращаться в районный суд (ст. 24 ГПК РФ).

образец иска

Требования к исковому заявлению установлены в ст. 131 ГПК РФ.

В документе должны быть указаны следующие сведения:

• наименование отдела суда;
• данные об истце (ФИО, адрес проживания);
• сведения об ответчике (наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН);
• условия сделки, в том числе реквизиты договора;
• в чем заключаются нарушения;
• цена иска;
• сведения о принятых попытках досудебного урегулирования конфликта;
• список прилагаемых документов.

Образец заявления можно посмотреть ниже. Иск подписывается и подается в канцелярию суда лично. Заявление можно передать через представителя, если на него оформлена нотариальная доверенность.

Скачать образец расторжения договора купли-продажи товара

В исках о защите прав потребителей могут быть прописаны следующие требования:

• взыскание всей оплаченной суммы;
• уменьшение стоимости соразмерно обнаруженному дефекту;
• устранение недостатков;
• возмещение убытков из-за нарушения сроков доставки товара;
• взыскание неустойки (3% от стоимости товара за каждый день просрочки);
• компенсация морального вреда.

Суд может присудить продавцу штраф в размере 50% от стоимости договора, если он не удовлетворил законные претензии покупателя до обращения в суд. Это требование не обязательно включать в исковое заявление.

К иску необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

• копии искового заявления по числу лиц, участвующих в процессе;
• договор купли-продажи;
• документ, подтверждающий оплату;
• результаты экспертизы качества товаров;
• отчет об оценке стоимости устранения дефекта;
• акты о выполнении работ по исправлению неисправностей;
• копия досудебной претензии и ответ на нее;
• расчет взыскиваемой суммы.

Если заявление подается представителем покупателя, то необходима доверенность на совершение данного действия.

Истец может требовать не расторгнуть сделку, а признать ее недействительной.

Источник: https://zakonportal.ru/potrebiteli/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-tovara