Продается квартира которая находится в залоге

Содержание

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Продается квартира которая находится в залоге

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Продается квартира которая находится в залоге

/ Ипотека

В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.

Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.

В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

  1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
  2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
  3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.
  4. Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

    В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

    1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

    После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

    Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка.

    Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

    Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

    Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

    2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке.

    Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру).

    При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

    3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора.

    После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры.

    После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

    При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег.

    Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

    4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком.

    Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение.

    После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-nahodyashhejsya-v-zaloge-u-banka.html

Как продать квартиру в залоге: 4 способа

Продается квартира которая находится в залоге
Эксперт — Михаил Садовой, юрисконсульт юридического отдела Credit.Club. Поговорила и записала — Таня Кополина, отредактировал — Сергей Чекулаев.

1 способ. Досрочно погасить кредит и самостоятельно распоряжаться квартирой

Кому подходит: заёмщикам, у которых большая часть долга погашена и нужно срочно продать квартиру.
Плюсы: не нужно брать согласие кредитора на продажу квартиры.
Минусы: если своих денег не хватает, чтобы закрыть долг, придётся занимать недостающую сумму у близких или брать потребительский кредит.

Когда заёмщику нужно быстро продать квартиру и большая часть долга за неё уже погашена, можно попробовать закрыть кредит досрочно. Если для этого нет нужной суммы, берут новый небольшой заём.

После погашения займа с квартиры снимается обременение. Собственник может самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Это самый простой способ продажи залоговой квартиры.

Важно учитывать, что при намерении досрочного погашения кредита нужно заранее предупредить банк или другую кредитную организацию. Чаще всего предупреждают за месяц, но точный срок установлен в кредитном договоре.

Условия. Представим, что есть Алиса. Два года назад она взяла кредит на 2 млн под залог квартиры. Сейчас ей нужно отдать 200 тысяч.
Проблема.

Нужно срочно продать квартиру, так как ей предложили работу в другом городе и планируется переезд.
Решение. Чтобы не тратить время на получение согласия банка, Алиса взяла новый кредит на 200 тысяч и закрыла старую задолженность.

Обременение с квартиры сняли. Алиса быстро нашла покупателей и продала недвижимость.

2 способ. Продать квартиру, чтобы погасить кредит

Кому подходит: заёмщикам, которым срочно нужны деньги, или тем, кто не может дальше вносить ежемесячные платежи по кредиту.
Плюсы: кредит будет закрыт и получится выручить часть денег со сделки.
Минусы: возможно, кредитор откажет в продаже залоговой квартиры.

Когда заёмщику срочно нужны деньги или он не в силах дальше платить по кредиту, можно попробовать продать квартиру с согласия залогодержателя. Тогда заёмщик за счёт вырученных средств погасит долг и оставит часть денег себе.

Чтобы провести такую сделку, следует обратиться к кредитору и согласовать с ним порядок продажи недвижимости в целях погашения кредита. После того, как все условия будут оговорены, можно заниматься поиском тех, кто купит квартиру.

Стоит обратить внимание, что на вырученные деньги сначала закрывается кредит, и только потом — менять собственника жилья.

Поэтому лучше в договоре купли-продажи в рамках условий о цене и порядке оплаты прописать, что часть выкупной цены перейдёт на погашение кредита, а оставшаяся сумма — собственнику квартиры.

Если сумма по кредиту большая, то при заключении сделки нужно разделить вырученные деньги с квартиры на две части — кредитору и продавцу квартиры.

Собственником недвижимости покупатель сможет стать без согласия кредитора только после того, как долг будет погашен и снято обременение с жилья. Также стать собственником квартиры можно и до снятия обременения, если получить согласие кредитора на переход права собственности залогового имущества.

Условия. Допустим, что некий Георгий взял кредит под залог квартиры. За 3 года он закрыл большую часть долга. Осталось выплатить ещё 300 тысяч.
Проблема. Нужно срочно погасить кредит и продать квартиру, так как нужны деньги на поддержание бизнеса.
Решение.

Георгий получает согласие банка на продажу квартиры. Оценивает недвижимости — жильё стоит 6 млн. Находит покупателя, который готов дать аванс в 300 тысяч. В итоге Георгий закрывает долг, снимает обременение с квартиры и продает недвижимость по стандартной схеме. На руках у него остается 5,7 млн.

3 способ. Продать квартиру в залоге вместе с кредитом

Кому подходит: заёмщикам, которым нужны деньги, и тем, кто не может потянуть оставшуюся сумму долга.
Плюсы: можно быстро закрыть кредит и выручить деньги с продажи квартиры.
Минусы: необходимо согласие кредитора на продажу жилья, возможен отказ. Если нужно быстро, квартиру придётся продать с дисконтом в 10−20%.

Собственник залоговой квартиры с согласия кредитора находит покупателя, который готов приобрести жильё в кредит. Фактически происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя. И недвижимость переходит в его собственность.

Минус в том, что кредитору сделка не всегда выгодна. Логика такая: у него появляется новый клиент, который хочет взять на себя обязательства по уже выданному ранее кредиту. Получается, что кредитор будет вынужден проверить нового заёмщика на один и тот же кредит.

Если нынешний заёмщик периодически имеет просрочки, а покупатель выглядит на его фоне более стабильным и надёжным, то банки и другие кредитные организации могут одобрить сделку.

Вторая проблема: не все покупатели хотят связываться с покупкой квартиры на таких условиях. Поэтому часто стоимость квартиры снижается на 10−20%.

Со сделки продавец закроет свой долг и получит сумму в виде разницы между стоимостью квартиры и оставшейся задолженности. А дальше уже покупатель будет самостоятельно платить за кредит бывшего собственника.

Условия. Предположим, что Валерию за кредит нужно выплатить ещё 3 млн. В залоге у него квартира, стоимость которой оценивается в 4,5 млн.
Проблема. Мужчине срочно нужны деньги на лечение. Все заработанные средства он вынужден тратить на лекарства.

Валерий уже пропустил два платежа за кредит.
Решение. Мужчине удаётся получить согласие банка на продажу квартиры и найти покупателя, который готов приобрести недвижимость за 4,35 млн в кредит.

В итоге после продажи квартиры вместе с долгом, Валерий получает 1,35 млн и избавляется от кредита.

4 способ. Увеличить жилплощадь через продажу квартиры в залоге

Кому подходит: заёмщикам, которые хотят продать квартиру в ипотеке для покупки более просторного жилья также через ипотеку.
Плюсы: можно погасить старую ипотеку и внести первоначальный взнос на новую квартиру в ипотеке.
Минусы: нужно получить согласие банка.

Этот вариант подходит тогда, когда у человека в ипотеке уже есть квартира, но он решает её продать и приобрести также в кредит более просторное жильё. Чаще всего кредиторы соглашаются на такую сделку.

Часть вырученных денег с продажи квартиры пойдёт на погашение кредита, а другая — на первоначальный взнос по ипотеке на новую квартиру.

Условия. Представим, что у Виктора в ипотеке двухкомнатная квартира. Платить за неё нужно еще 1,5 года.
Проблема. В семье ожидается пополнение и нужно более просторное жильё.

Решение. С согласия банка он находит покупателя квартиры.Вырученные деньги Виктор вкладывает в первоначальный взнос для оформления ипотеки.

До рождения малыша они успевают отметить новоселье в трёхкомнатной квартире.

  • Продать залоговую квартиру без согласия банка или кредитных организаций нельзя.
  • Собственником жилья в залоге остаётся заёмщик.
  • Самый лёгкий способ продать залоговую квартиру — закрыть кредит досрочно.
  • С согласия банка можно погасить кредит через продажу квартиры в залоге, продать недвижимость в залоге вместе с кредитом, продать квартиру в ипотеке, чтобы купить снова в кредит более просторное жильё.

Брали когда-нибудь кредит под залог недвижимости?

Источник: https://journal.credit.club/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-4-sposoba

Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито

Продается квартира которая находится в залоге

22.07.2020 | 08:00 11645

Квартиру, отобранную банком у задолжавшего заемщика, можно купить с немалой выгодой. BN.ru выяснил, где и как можно приобрести заложенное имущество и какие «сюрпризы» могут ждать покупателя.

Понятие залога подробно расписано в главе 23 Гражданского кодекса РФ, этому посвящен огромный параграф № 3. Если простыми словами, заложенное имущество – это вещи (недвижимость, автомобили, техника) заемщика, которые становятся гарантией того, что человек выплатит долг банку или государству.

Распространенный пример: гражданин берет в банке заем на крупную сумму и указывает в договоре машину или квартиру в качестве залога. Либо оформляет ипотечный кредит – тогда залогом является сама приобретенная недвижимость.

Если по каким-либо причинам он не сможет погасить кредит, собственность придется продавать ему самому или отдать банку в счет долга. Имущество также могут описать и забрать приставы, если человек задолжал деньги государству (штрафы, налоги, алименты).

Согласно статье 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости данного имущества.

Дешевле – только даром

Покупка заложенного имущества – это привлекательная перспектива для тех, кто ищет недвижимость подешевле или хочет вложить деньги. Подобные объекты почти всегда продают с дисконтом.

Откуда берется скидка? Нередко, пытаясь исправить ситуацию с задолженностью, владелец сам реализует квартиру. Это возможно, если еще не было суда и он не признан банкротом. Как правило, собственник торопится и потому отдает объект, не торгуясь, первому изъявившему желание. Скидка может составить 10–15% и больше.

В Сети можно встретить истории о покупке заложенных квартир на треть, а то и на половину дешевле рыночной стоимости. Но такие случаи крайне редки – тут уж либо реально звезды сошлись, либо покупатель проявил невероятную сноровку, а продавец –неслыханную щедрость.

«Если же мы говорим о квартирах, которые уже по решению суда отобраны у собственников, то они выставляются на 20–25% ниже рынка. Хотя по факту уходят на 10–15% дешевле», – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. В этом случае залоговый объект продает кредитор – чаще всего банк.

«Заложенное имущество, находящееся на балансе банка, для него непрофильный актив, – разъясняет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин.

– Иными словами, это кабала, когда банк платит за объект налоги, обеспечивает сохранность, вносит коммунальные платежи, вкладывается в рекламу и прочее.

Если банк будет продавать такое имущество по рыночной стоимости, он рискует влезть в еще большие траты, затянув со сроком реализации. В итоге кредитная организация вынуждена идти на дисконт».

Продажа с молотка

Если квартира не находится на балансе у кредитной организации и при этом должник дал согласие на ее продажу, то банк договаривается о реализации имущества во внесудебном порядке. Это происходит на аукционах.

Если же человек не хочет расставаться с жильем добровольно, то по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Это более длительный и сложный способ (подробности изложены в пункте 4 статьи 139 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Торги проходят только после окончания процесса, в котором суд по иску банка-кредитора постановил обратить взыскание на заложенное имущество.

Продажа

Студия|17 м2|5/9 этаж

1 450 000 ₽

Авангардная

Показать номер

Продажа

Студия|14 м2|2/9 этаж

2 100 000 ₽

Есенина, 32 к 1

Показать номер

Аукционы и торги проходят либо на собственных онлайн-площадках кредитных организаций, либо на специализированных интернет-платформах. Как правило, лот достается тому, кто даст лучшую цену. Если предложения были одинаковыми, то побеждает тот, кто откликнулся раньше других.

Бывает и так, что торги не состоялись, тогда они назначаются повторно. При этом цена объекта может быть снижена. Однако наиболее интересные лоты имеют немало претендентов на покупку, а потому могут и не подешеветь.

В случае если с молотка имущество продать не удается, оно переходит на баланс банка. Тогда объект реализуется по договору купли-продажи. Это довольно простая процедура.

Правила торга

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

Подводные камни

Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты.

Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.

Даже если всё прошло хорошо и покупка состоялась, то могут начаться проблемы с бывшим собственником жилья. Не забываем, что банк в сделке с аукционом выступает лишь посредником. Ключи от квартиры находятся только у жильца-должника, где он, а часто и члены его семьи прописаны. Более того – скорее всего, он там проживает и вряд ли горит желанием выселяться.

В итоге, прежде чем отметить новоселье, вам придется пройти ряд судебных процедур по выписке владельца из квартиры с последующим выселением. А это может обернуться довольно непростой историей.

По словам Елены Мищенко, наши суды очень лояльно относятся к обанкротившимся собственникам с детьми.

Нередко им позволяют проживать в квартире даже после того, как она уже продана и владельцем становится другой человек.

При покупке заложенной квартиры неприятным моментом могут также стать выходки коллекторов и иных лиц, которые не осведомлены о смене собственника. Всё-таки если человек задолжал банку, то, скорее всего, он должен и кому-то еще.

Кот в мешке

В случае когда вы приобретаете имущество с торгов, посмотреть его возможность есть – это организует менеджер лота. Как правило, адрес для просмотра или контакты для вопросов указаны в карточке объекта.

Однако если бывший владелец всё еще проживает в отобранной квартире, то это практически лишает вас возможности посмотреть объект перед покупкой.

Сложно представить, чтобы должник, которого насильно выселяют, встречал нового владельца хлебом-солью. В этом случае оценивать квартиру придется лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние парадной и дома.

Узнать, когда он был сдан и из чего сделан. Как вариант – поговорить с соседями.

Риск купить кота в мешке велик и в том случае, если вы находитесь в одном регионе, а имущество расположено и торги проводятся в другом.

«Практически всегда описания лотов – это сухая формулировка с перечислением основных технических характеристик, – делится Юрий Кочергин.

– Даже если есть фотографии, они не всегда четкие, подробности часто неуловимы, их можно обнаружить только воочию. Реальное состояние недвижимости по снимкам не проверить.

Если нет возможности лично посетить объект либо допустить к просмотру экспертов – я бы не рекомендовал участвовать в торгах».

Думайте сами, решайте сами

Проблемы с купленным заложенным имуществом могут возникнуть и позже. Так, в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит его жалобу, то добросовестный покупатель будет обязан вернуть недвижимость.

Банк, конечно, возвратит покупателю потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.

Торги – эффективный инструмент для приобретения имущества с хорошим дисконтом от рыночной стоимости в руках профессионала. Однако насколько высока маржинальность – настолько высоки и риски.

Вот почему мы рекомендуем прибегать к этому инструменту только после консультации юриста. Он проведет анализ документов и обстоятельств, в силу которых лот вышел на торги, а также даст заключение о целесообразности его покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

– У банков практически всегда отсутствует отдел, занимающийся реализацией залогового имущества. К этому привлекают либо сотрудников другого профиля, либо внештатных специалистов, например, для недвижимости – риэлторов.

У всех есть связи по конкретным направлениям имущества, и если объект стоящий, он находит своего покупателя буквально за пару дней.

Поэтому шанс найти объявление с умопомрачительным предложением на просторах интернета, даже на официальном сайте банка, для рядового покупателя стремится к нулю.

Если вы намерены купить что-либо из залогового имущества банка, позвоните на горячую линию учреждения – там вам передадут контакты ответственного лица.

Этот специалист, в свою очередь, сбросит вам электронным письмом характеристики, фото и правоустанавливающие документы интересующих вас объектов либо произведет подборку имущества по вашим запросам, а также встретится с вами для демонстрации и проверки объекта (если это возможно). Договоры купли-продажи, как правило, заключают напрямую с банком, минуя посредников и агентов.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

– В нашей компании был такой случай. К нам обратилась женщина, которая приобрела квартиру во время судебного процесса по банкротству.

После того как он завершился, суд постановил: бывшей владелице и ее ребенку можно проживать на этой жилплощади еще три года после продажи! Клиентке сложно было с этим согласиться. Поэтому она пришла к нам с просьбой продать квартиру.

Уже новый собственник после сделки смог подать в суд на выселение на основе вновь открывшихся обстоятельств и решил вопрос в свою пользу.

Зоя Горохова    firestock.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/260141/

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Продается квартира которая находится в залоге

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру в залоге у банка

4 979 просмотров

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать.

Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства.

В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Следует учитывать, что для досрочного погашения необходимо уведомлять банк заранее (обычно за 1 месяц). Как правило, никаких штрафов за такое погашение не бывает, однако вполне могут быть какие-то завуалированные комиссии.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Пример: У человека есть квартира, купленная в ипотеку. Нужно погасить еще 1 миллион рублей до того момента, как долг будет закрыт полностью.

Эту сумму человек берет в качестве потребительского кредита и сразу же вносит в качестве досрочного погашения. С жилья снимают все обременения и квартиру можно продавать. Общая ее стоимость составляет 5 миллионов рублей.

Получив причитающуюся сумму с покупателя, продавец погашает потребительский кредит (1 миллион) и оставляет себе остаток суммы.

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Обычно деньги передаются уже при подписании акта приема-передачи, что происходит на последних минутах процедуры купли-продажи, зачастую даже после регистрации права собственности на нового владельца.
Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Пример: За квартиру осталось выплатить 1 миллион рублей заемных средств. Жилье стоит 10 миллионов рублей. Покупатель в качестве аванса выплачивает продавцу 1 миллион рублей (10% от суммы). Продавец сразу же погашает долг перед банком, и снимает обременение. Дальнейшая процедура купли-продажи производится на общих основаниях.

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры.

Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку.

С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Пример: Продавец потерял работу и именно поэтому хочет продать квартиру, так как выполнять свои обязательства перед банком он не в состоянии.

Логично, что начинают возникать просрочки и начисляются штрафы.

В такой ситуации банк с готовностью пойдет на подобную сделку, если поймет, что потенциальный новый клиент имеет возможность обслуживать долг значительно качественнее, чем продавец до этого.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно.

С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются.

Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Пример: Остаток задолженности составляет 2 миллиона рублей. Квартира стоит 5 миллионов рублей. Банк выставляет ее на торги за 3 миллиона, лишь бы быстрее купили.

Но при этом, на торгах, если не будет заинтересованных лиц, стоимость жилья могут еще сбить до 2-х миллионов. Банк вряд ли пойдет на дальнейшее снижение, иначе погасить задолженность за счет вырученных средств не получится.

В результате вместо того, чтобы полностью закрыть кредит и остаться еще с 3 миллионами рублей на руках, клиент получает только закрытый долг и ни копейки сверху.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
  • Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
  • Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
  • Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
  • Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
  • Подписи и дата.

В зависимости от того, какой именно вариант выбран, а также до чего договорились стороны, могут добавляться и дополнительные пункты/особенности будущей купли-продажи.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

  • Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
  • Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
  • Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в залоге у банка Продать квартиру, которая находится в залоге достаточно сложно, но вполне реально. Другое дело, что подобные сделки имеют даже больше рисков и потенциальных проблем, чем обычные варианты купли-продажи.

На бесплатной консультации опытные юристы укажут, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они также могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым сводя любые возможные проблемы к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.