Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Содержание

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка, ВТБ и других банков: стоимость и необходимые документы

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

  1. Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
  2. Зачем оценивать квартиру?
  3. Зачем это банку
  4. Документы для оценки квартиры
    1. Независимые специалисты
    2. Аккредитованные банком
  5. Стоимость оценки квартиры для ипотеки
  6. За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
  7. Кто оценивает квартиры?
  8. Как выбрать оценщика?
  9. Возможные проблемы и нюансы
  10. Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Как сделать оценку квартиры

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧУ «ООДПО «МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ»

АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

по программе профессиональной переподготовки

«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

на тему: «Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании»

Слушатель: Курманова М.Э.

САРАТОВ – 2014 год

fСОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Законодательное регулирование оценки недвижимости. Федеральные стандарты оценки

2. Методика оценки объектов недвижимости

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости

4. Особенности жилой недвижимости

5. Необходимость оценки жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

6. Характеристика подходов к оценке

6.1 Оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

6.2 Оценка стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

6.3 Оценка стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

7. Механизм согласования результатов, полученных с помощью различных подходов. Требования к отчету об оценке недвижимости

8. Отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости

8.1 Основные факты и выводы

8.2 Оглавление (в рамках Отчета об оценке)

8.3 Общие сведения. Задание на оценку

8.4 Общая характеристика объекта оценки

8.5 Анализ рынка объекта оценки

8.6 Процесс оценки

8.7 Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Заключение

Список литературы

Приложение

fВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит.

Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских.

В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

В последние годы в Правительстве Российской Федерации часто обсуждаются жилищные вопросы, призванные обеспечить достойные условия проживания для жителей страны. Однако в условиях рыночной экономики граждане должны самостоятельно решать свои жилищные проблемы. Ведь для этого в настоящее время есть все необходимые инструменты.

Одним из главных инструментов приобретения жилья в настоящее время является ипотечное кредитование. Сущность и роль ипотеки в социально-экономической жизни населения в настоящее время очень велика.

Кроме того, в настоящее время в условиях Российской Федерации стал очевидным вопрос о сокращении разрыва между размером текущих накоплений у граждан и высокой стоимостью объектов недвижимости. В большинстве регионов России уровень заработной платы не оставляет практически никаких шансов для молодых семей для покупки недвижимости.

Кроме того, государство и предприятия, ранее финансирующие жилищное строительство, в настоящее время практически не имеют никаких программ для развития жилищного фонда страны.

В недалеком прошлом граждане решали вопросы получения необходимой жилой площади за счет государства. Однако сейчас, фактически, граждане платят за жилье из своего кармана.

Однако жилищный вопрос в большой степени затрагивает не только неимущих граждан, но даже граждан со средними доходами, т.к. стоимость жилья в последнее время значительно выросла.

Получается такая ситуация, при которой жители не в состоянии единовременно внести средства за покупку жилья.

Поэтому в настоящее время все большее количество граждан прибегает к использованию ипотечного кредитования для решения своих жилищных проблем. С помощью ипотечного кредитования происходит процесс притока средств на жилищный рынок, кроме того, оживляется строительство новостроек.

Поэтому необходимо использовать условия, которыми располагают регионы Российской Федерации, для создания предпосылок к массовому возведению жилья с использованием государственных механизмов регулирования ипотечного кредитования.

Таким образом, ипотека является важной составляющей современной экономики. Она обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между наличными денежными ресурсами населения и финансово-строительными компаниями.

В России достаточно молодой рынок ипотеки, но он активно развивается. Его участники стараются перенять всё лучшее из того, что уже опробовано в других странах и прошло испытание временем, «примеряя» в своей деятельности различные из известных моделей ипотечного кредитования.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика.

Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.

Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной аттестационной работе будет исследован процесс оценки недвижимости, передаваемой в залог банку.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации и методологическую базу оценки недвижимости, и произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

– рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

– изучить методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования;

– определить стоимость оценки недвижимости.

Структура дипломной работы: Дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы.

Объектом исследования в данной аттестационной работе является 2-х комнатная квартира общей площадью 50,1 кв. м, расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Чичерина, д. 29, 355 (местоположение объекта в Приложении №1 к аттестационной работе).

Предметом исследования аттестационной работы является рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.

; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утв.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

f1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), международными, европейскими, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3) и стандартами саморегулируемых организаций оценщиков.

В федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-фз от 29 июля 1998 г.

(с последующими изменениями и дополнениями) говорится, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В процессе оценочной деятельности субъекты оценки выражают свое мнение относительно рыночной стоимости недвижимого имущества. При этом субъектами оценки выступают эксперты-оценщики, а объектами оценки является недвижимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Международные стандарты оценки содержат устоявшееся определение рыночной стоимости и определения нерыночных баз оценки.

Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованными покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

В данном законе указаны субъекты оценочной деятельности, объекты оценки, обязательные случи проведения оценки, права и обязанности оценщика, требования к договору об оценке имущества и отчета об оценке, вопросы саморегулирования оценочной деятельности.

Источник: https://revolution.allbest.ru/economy/00614143_0.html

Зачем нужна оценка недвижимости при ипотечном кредитовании

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

При оформлении банковского кредита на покупку недвижимости необходима оценка предмета ипотеки в согласованной (аккредитованной) залогодержателем компании. Зачем нужна такая оценка, как она проводится и как влияет на параметры ипотечного займа, расскажем в этой статье.

Необходимость оценки недвижимости, передаваемой в залог, установлена пунктами 1 и 3 статьи 9 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Выдавая ипотечный кредит, банк получает в залог недвижимость. Этот залог – обеспечение по кредиту. Если заёмщик перестаёт погашать долг, финучреждение может обратить взыскание на заложенное имущество и выставить его на продажу для компенсации убытков.

При определении суммы ипотечного кредита банк руководствуется результатами кредитной оценки заёмщика, а также стоимостью принимаемых в залог квадратных метров. Она должна быть такой, чтобы при наступлении неблагоприятной ситуации убытки были возмещены в полном объёме. Поэтому финучреждение заинтересовано в том, чтобы оценка была объективной и показатель не завышался.

Оценка стоимости недвижимости важна и для заявителя. Она отражает адекватность цены, установленной продавцом, и может являться основанием для торга.

Будущий заёмщик получает подтверждение суммы кредита, на которую он может претендовать. Кроме того, он будет знать, на какую цену ему можно рассчитывать, если по каким-то причинам решит продать заложенный объект и рассчитаться с банком по взятой ипотеке.

Стоимость недвижимости обычно оценивают специализированные оценочные компании или физические лица, имеющие право заниматься этой деятельностью.

Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, а его профессиональная деятельность страхуется.

Банк может предложить претенденту на ипотечный кредит воспользоваться услугами его доверенных (аккредитованных) оценщиков. Таковые имеются у многих банков. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке клиенту предложат ознакомиться с перечнем из 4000+ оценочных организаций.

У заёмщика есть право самостоятельного выбора оценщика, но правильным будет согласовать его с финучреждением, чтобы впоследствии избежать проблем при подаче документов.

Заказчик заключает с оценщиком договор, производит оплату, предоставляет пакет правоустанавливающих и технических документов по объекту недвижимости, на основании которых производится оценка:

  • правоустанавливающий документ либо договор долевого участия;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт и иные бумаги, если они требуются.

В ходе исследования оценщик осматривает объект, фиксирует его параметры и состояние, особенности инфраструктуры местности, где расположена недвижимость. На основе анализа этих материалов и используя специальные методики (рыночные, затратные, доходные), специалист производит оценку стоимости имущества и составляет отчёт.

Сроки процедуры не регламентированы, на практике она занимает от одного до нескольких дней.

Расходы по оплате оценочных услуг, как правило, берёт на себя покупатель недвижимости, он же будущий заёмщик.

Но не исключена ситуация, когда заказ оплачивает и продавец, если, например, он заинтересован в скорейшей продаже объекта или готов на такой бонус покупателю. Стоимость услуг по оценке колеблется в диапазоне 2-3 тыс. руб. в регионах, 3-5 тыс. руб. в столицах.

Отчёт об оценке – документ из нескольких десятков страниц, прошнурованный, заверенный подписью и печатью. В типовом варианте он содержит несколько блоков сведений:

  • дату составления;
  • сведения о заказчике и оценщике;
  • описание объекта и прилегающей территории;
  • анализ рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту;
  • методики оценки стоимости;
  • итоговая оценка (рыночная и ликвидная);
  • приложения (документы на объект недвижимости, фото).

Если заказчик работ выбрал оценщика самостоятельно, то к отчёту, который представляется в банк, прилагаются копии документов оценщика (свидетельство о членстве в СРО, полис страхования ответственности).

Отчёт об оценке действует в течение 6 месяцев с момента его составления.

Этот срок достаточен для того, чтобы собрать полный пакет документов для оформления ипотечного кредита.

Предоставленный в банк отчёт об оценке недвижимости – одно из ключевых оснований для определения параметров ипотечного кредита. Он принимается во внимание наряду с уровнем доходов заёмщика, его социальным и семейным статусом, возрастом, качеством кредитной истории и другими обстоятельствами.

Общее правило – чем выше оценочная стоимость объекта недвижимости, тем на большую сумму кредита может рассчитывать заявитель. Кроме того, этот показатель может повлиять на размер первоначального взноса, процентную ставку и стоимость страхования предмета залога.

Заказывая оценку недвижимости для получения ипотечного кредита, не стоит просить оценщика о завышении стоимости объекта, чтобы получить побольше денег от банка. Объективная оценка покажет реальную стоимость недвижимости и поможет избежать дополнительных финансовых проблем, если заёмщик не сможет погашать долг по кредиту.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_zachem_nuzhna_ocenka_nedvizhimosti_pri_ipotechnom_kreditovanii

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере.

Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств.

Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Для проведения квалифицированной оценки жилой недвижимости и правильного определения рыночной стоимости банки предлагают своим клиентам воспользоваться услугами рекомендованных (проверенных и соответствующих критериям банка) оценочных компаний. Такие компании вносятся финансовыми учреждениями в соответствующий реестр.

Сведения из этого реестра можно получить на сайте кредитной организации. Деятельность отмеченных оценщиков отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к процедуре оценки. Список оценочных компаний (оценщиков), аккредитованных банком, можно найти на его официальном сайте.

В таком перечне обычно представлены общие сведения об организации, ФИО руководителя и контактные данные.

«Банковские» критерии к оценочным компаниям.

Ранее мы уже отметили, что от правильной оценки и достоверности отчета напрямую зависят риски кредитной организации.

По этой причине банки сотрудничают (особенно в вопросах оценки для ипотеки) только с теми оценщиками, которые соответствует следующим ключевым требованиям:

  • оценочная компания (независимый оценщик) работает на рынке не менее 3 лет;
  • в штате оценочной компании должно состоять не менее 2 оценщиков со стажем работы более 3 лет;
  • профессиональная ответственность каждого оценщика должна быть застрахована на сумму более 3 млн рублей;
  • на оценщиков ни разу не было возложено никаких дисциплинарных взысканий;
  • оценщики обязаны иметь документ о профильном высшем образовании и состоять в СРО оценщиков (с ежегодной переаттестацией).

В свою очередь, в интересах заёмщика очень желательно, чтобы квартира, приобретаемая по ипотеке, была оценена не больше суммы, которую планируется получить по кредиту. Если в ходе процедуры оценки будет указана более низкая стоимость, то заёмщику придется привлекать дополнительные средства для совершения сделки, т.к. банк выделит ему меньше средств.

Важно помнить, что оценку недвижимости может и должна проводить только незаинтересованная сторона. В противном случае сложно рассчитывать на достоверность информации.

Действующее законодательство РФ устанавливает, что, при получении ипотечного кредита, оценка жилой недвижимости (и нежилой тоже) является обязательным условием сделки.

Но получателям ипотечного залога не обязательно выбирать оценщиков только из предложенного банком перечня аккредитованных компаний и лиц.

Они вправе воспользоваться услугами в другой оценочную организацию, если она отвечает требованиям, которые выдвигает банк-кредитор.

Для процедуры оценки недвижимости необходимы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • план жилого помещения;
  • правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ). В свою очередь, если квартира приобретается в доме, построенном до 1970 года, нужно документальное подтверждение, что данный объект жилой недвижимости не определен под снос или реконструкцию.

Как проходит процесс оценки стоимости недвижимости

Для проведения оценочных действий по определению рыночной стоимости жилой площади любому клиента банка, решившему оформить ипотечный кредит, нужно совершить ряд действий.

1. В самом начале процесса важно выбрать оценочную организацию

Еще раз напомним, что список аккредитованных оценщиков, отвечающих требованиям и критериям банка, обычно размещен на сайте банка.

2. Далее, выбрав оценочную компании, действующую в вашем регионе (городе), по указанным на сайте контактам позвонить /написать в организацию

В случае, если оценочная компания выбирается заемщиком банка самостоятельно, а не из аккредитованного перечня, то обязательно следует проверить соответствие выбранной компании критериям банка. Практика показывает – если оценка объекта недвижимости проводится аккредитованной банком организацией, то выше вероятность одобрения кредита.

3. Следующий шаг – непосредственная работа с оценщиком

Алгоритм таких действий довольно прост и универсален:

  • заключение договора об оказании услуг;
  • оплата услуг оценочного эксперта;
  • посещение вместе с сотрудником оценочной компании планируемого к приобретению объекта жилой недвижимости;
  • получение экспертного заключения о рыночной стоимости объекта.

Как эксперт-оценщик определяет рыночную стоимость недвижимого имущества?

Прежде всего специалисту специалисту-оценщику важно удостовериться в соответствии реального состояния жилого объекта той информации, что содержится в технических и правовых документах на данную недвижимость.

Процесс оценки требует учета всех факторов (в их совокупности), которые имеют или могут иметь отношение к оцениваемому жилому имуществу. Для этих целей сотрудники оценочных компаний в обязательном порядке обязаны фотографировать жилое помещение.

Ведь наличие в квартире каких-либо дефектов, повреждений или иных конструкционных проблем напрямую влияет на снижение цены.

После проведения анализа, оценщиком (в соответствии с установленными требованиями) подготавливается специальный отчёт, в котором и дается заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет передается заемщику. Заёмщик, в свою очередь, направляет его кредитору. Банк, после изучения представленного отчета, оформляет ипотечный кредит.

Такой отчет должен соответствовать не только 135-у федеральному закону («Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Федеральным стандартам оценки и правилам оценочной деятельности, утвержденными саморегулируемой организацией, но и требованиям банка. Каждая кредитно-финансовая организация устанавливает свои стандарты.

В целом отчет, составленный по итогам проведения оценки квартиры для ипотеки, должен включать:

  1. Анализ и исследование рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
  2. Подробные цветные фотографии квартиры, сделанные специалистом оценочной компании при личном осмотре.
  3. Описание используемого оценочного подхода – сравнительного и/или затратного.
  4. Сведения об обременениях (с их перечислением).

  5. Информацию о несанкционированных перепланировках (если таковые имеют место быть). В этом случае для оформления ипотеки оценка квартиры для банка проводится с указанием стоимости восстановления до первоначального вида.
  6. Указание разрешенного и текущего использования квартиры.

  7. Если дом построен до 1970 года — заключение об осмотре здания с выводами о дефектах, которые могут привести к признанию его ветхим или аварийным. В отчете об оценке квартиры для ипотеки должен быть указан процент физического износа дома.
  8. Анализ качества придомовой инфраструктуры (наличие/отсутствие парковки, зеленых насаждений, детской площадки и т.д.).

  9. Экспертную оценку качества транспортной доступности.
  10. Анализ инженерных коммуникаций (подключение к газо-, электро-, водоснабжению и канализации с указанием степени износа).

Стоимость проведение оценки зависят как субъекта РФ (крупного населенного пункта), так и от специфики территориального расположения жилой недвижимости и особенностей самого объекта.

Если требуется срочное проведение оценочных процедур, то необходимо внести дополнительную оплату.

На практике, по факту одобрения заявки, в банках заемщикам предоставляется 3-месячный срок на поиск подходящего жилья. При этом отчёт оценочной компании действителен в течение 6 месяцев.

Захаров Владислав

ГК “Юрдис”

Источник: https://rosrealt.ru/analitika/statya-180214-ocenka-nedvizhimosti-pri-poluchenii-ipoteki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.