На что обратить внимание при ипотеке

Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист

На что обратить внимание при ипотеке

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон.

Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению.

Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде.

Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

  • паспорт
  • документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
  • данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
  • дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.

Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.

Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта.

Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

  • на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
  • на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

  • платежи по основному долгу (телу кредита);
  • платежи на погашение процентов;
  • дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

  • нарушение срока очередного платежа по графику;
  • неисполнение требований по оформлению страхования;
  • несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
  • препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
  • использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

  • передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
  • сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
  • оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
  • изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.

Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.

ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: https://gidprava.ru/realestate/2017/10/02/ipoteka/

Подводные камни и риски ипотеки

На что обратить внимание при ипотеке

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке».

Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит.

В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия.

Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного.

Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2021 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Ипотека: навязанные услуги, «ошибки» и другие хитрости банков

На что обратить внимание при ипотеке

Вместе с ростом ипотечного рынка в 2017 году отмечается рост жалоб заемщиков по ипотечным продуктам.

– Виктор Владимирович, есть какая-то статистика по претензиям заемщиков в банки?

– Если посмотреть на данные отраслевых ресурсов, которые в числе прочего являются своеобразной общероссийской «книгой жалоб» для клиентов банков, то мы увидим явную тенденцию, которая характеризует рост недовольства ипотечных заемщиков своими кредиторами. В 2016 году на портал банки.ру поступило 1350 обращений, в 2017-ом – 1930. За три месяца текущего года потребители разместили 670 жалоб, связанных с проблемами по ипотечным продуктам.

Я бы объяснил это тем, что из-за снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет, банкам приходится увеличивать темпы обработки заявок и оформления сделок. Чаще возникают операционные ошибки и сбои системы. 

намеренные ошибки банков связаны с:

  1. проблемами с досрочным погашением, 
  2. со снятием обременения,  
  3. отказами в рефинансировании,
  4. потерей закладных. 

Кроме того, многие банки в последнее время увлеклись стремлением увеличить небанковские – комиссионные доходы. 

Также банки очень часто навязывают потребителю дополнительные услуги.

Рефинансировать кредит получается не у всех

– После того, как Банк России, последовательно снижая ключевую ставку, довел ее до 7,25%, проценты по ипотеке сейчас тоже упали – она уже предлагается по ставкам 10% и ниже. Между тем, большое количество «старых заемщиков» имеют крупные непогашенные суммы по кредитам, выданным под 12–14%  годовых. Могут ли они как-то облегчить для себя ситуацию? 

– Потребители часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования. 

Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается далеко не всем 

Дело здесь не столько в «жадности» банков, сколько в регулятивных требованиях Банка России, согласно которым снижение ставки «своему» заемщику по имеющемуся кредиту приравнивается к реструктуризации и требует от банка доначисления резервов. 

Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.

нередки случаи, когда «первые» банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами 

Проблема, например, может возникнуть у тех, кто до такого рефинансирования успел воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения задолженности.

При использовании маткапитала жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей.

Существующий механизм рефинансирования с переходом заемщика к другому кредитору предусматривает погашение «первого» кредита, после чего дети обязаны получить свои «доли». 

банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками 

«Второму» кредитору, таким образом, в качестве залога достанется жилье с несовершеннолетними собственниками, что влечет повышенные риски для банка в случае, если у родителей возникнут проблемы с погашением кредита. 

Обещания банков и реальность

– О каких нюансах чаще всего могут умалчивать банки при выдаче ипотечных кредитов? На что нужно обращать внимание?

– Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки. Казалось бы, это то, на что заемщики смотрят в первую очередь. 

Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении 

Допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту, на которую вы, что называется, клюнули. Но на момент подписания договора она уже закончилась. 

комфортный размер ежемесячного платежа

Под комфортом понимается его терпимость или уровень стресса им причиняемый. Нельзя ввязываться в ипотеку на пределе возможностей, так как за долгие годы ситуация может измениться не в лучшую сторону. 

Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.

Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему. Но в графике возможны искажения, например, из-за технического сбоя. 

Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.

При оформлении ипотеки банки могут умалчивать о самых разных нюансах 

Например, в одном из банков вносить досрочное погашение через личный кабинет плательщика можно только в отведенные банком интервалы. Если заемщик хочет внести платеж вне этих интервалов, он должен платить комиссию за оформление погашения. При этом в описании продукта и рекламе этих условий нет, к тому же они противоречат п.2 статьи 810 ГК РФ. 

Такие дополнительные сборы со стороны банка можно оспорить, направив ему письменную претензию, на которую банк обязан ответить в течение 30 дней. Если ответ не удовлетворит заемщика, можно обращаться за защитой своих прав в организации защиты прав потребителей или в суд.

Штрафы и взыскания

– Летом 2106 года в закон «Об ипотеке», были внесены изменения, ограничивающие размер неустойки (штрафов, пеней) по договору ипотеки со стороны заемщика. Насколько документ улучшил их положение?

– Документ заполнил пробел в законодательстве, когда по необеспеченным потребительским кредитам закон ограничивал кредитора в объеме штрафов, но по ипотечным – никаких лимитов не существовало. 

Некоторые банки устанавливали штрафы до 0,5% в день за каждый день просрочки, а это более 180% годовых 

Это имело не столько дисциплинирующую функцию, сколько являлось попыткой заработать на проблеме человека. И это только усугубляло и без того сложную ситуацию для заемщика. Особую актуальность этот закон приобрел, в частности для тех, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте.

Теперь закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора. Впрочем, это не исключает того, что до подписания договора по ипотеке нужно детально уточнить все вопросы по ставкам за просрочку платежа, штрафам и прочим мерам воздействия.

Права и обязанности банка

– Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?

– Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре. Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.

прав у банка всегда больше, чем обязанностей 

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество.

Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение.

Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

взыскание на квартиру или дом

В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора. 

Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту.

В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др.

За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Навязанные услуги

– Существует ли практика «навязывания» услуг при выдаче ипотечных кредитов? Например, страховки.

– Да, существует. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает. 

И если клиент не прочитает внимательно все подписываемые бумаги, то он просто распрощается с несколькими лишними тысячами рублей 

Наши мониторинги также выявляют жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.

Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны.

Но, как я уже отмечал выше, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит.

Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.

На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование.

А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие.

Часто клиенту делают «пакетное» предложение, «зашивая» в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога. 

Что касается страхования предмета залога, то тут важно иметь ввиду, что в договоре должна быть предусмотрена возможность отключения от программы страхования при досрочном погашении кредита. Иначе часть суммы страховки за «неиспользованный» период вам никто не вернет.

– Можно ли брать деньги на квартиру в микрофинансовых организациях? Есть ли при этом повышенный риск?

– Действующим законодательством микрофинансовым организациям разрешено выдавать ипотечные займы. Вместе с тем, МФО специализируется на краткосрочном кредитовании.

Согласно данным Банка России, микрофинансовые компании обычно кредитуют физических лиц на срок до 2-х лет.

Поэтому для ипотеки, средний срок которой в России составляет 15 лет, больше подходят банки, у которых больше «длинных» финансовых ресурсов. 

Резюмируя все вышесказанное, отмечу, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.

памятка циан.журнала: на что обращать внимание при оформлении ипотеки

  1. Случайные ошибки в кредитных документах, связанные с техническими сбоями в работе операционных систем банков, а также с «человеческим фактором».
  2. Комиссии, взимаемые при досрочном погашении ипотеки.

  3. Включение в ипотечный договор условий (процентная ставка, размер первоначального взноса, график и сроки погашения и др.), несоответствующих рекламным декларациям и первоначальным договоренностям.
  4. Изменение условий по ипотеке банком в течение действия кредитного договора без согласования с клиентом.

  5. Ужесточение требований, являющихся основанием со стороны банка для расторжения кредитного договора с ипотечным обеспечением.
  6. Препятствия, чинимые при переходе на рефинансирование кредита в другой банк.
  7. Включение банками в договор дополнительных обязанностей для заемщика, неисполнение которых карается штрафом.

    Например, обязательств ежегодного предоставлять кредитору предмет залога для осмотра, отчитываться по оплате страховых взносов и др.

  8. «Навязывание» клиенту при заключении договора по ипотеке дополнительных услуг и продуктов. 

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-navjazannye-uslugi-oshibki-i-drugie-hitrosti-bankov-279353/

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при оформлении ипотеки

На что обратить внимание при ипотеке

https://realty.ria.ru/20200919/ipoteka-1577474133.html

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при оформлении ипотеки

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при оформлении ипотеки

Заключение ипотечного договора – огромный шаг на пути к обретению собственного жилья, поэтому к оформлению этого документа стоит подойти максимально… Недвижимость РИА Новости, 19.09.2020

2020-09-19T09:30

2020-09-19T09:30

2020-09-19T09:30

ипотека

москва

экономика

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_0579d6ae68994cf3324530054da0e29a.jpg

МОСКВА, 19 сен – РИА Новости. Заключение ипотечного договора – огромный шаг на пути к обретению собственного жилья, поэтому к оформлению этого документа стоит подойти максимально ответственно, ведь в нем содержится огромное количество условий, с которыми придётся считаться.

На что необходимо обращать внимание во время процедуры оформления ипотеки РИА Новости рассказали эксперты в сфере финансовой грамотности.Кредитные договоры в целом стандартизированы: банки выработали набор общепринятых пунктов, закрепленных практикой и положениями Центробанка, говорит эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант проекта “Вашифинансы.

рф” Луиза Кононыхина.У заемщика же есть возможность согласовать условия по своему кредиту – ставку, сроки ипотеки, расчеты, а также права и обязанности клиента, добавляет она.

СТАВКАПо словам Кононыхиной, нужно обратить внимание на вид процентной ставки – постоянная она или плавающая, чтобы понимать, какая её конкретная величина будет на протяжении всего срока действия договора.

При этом важно внимательно изучить указанные в ипотечном договоре права банка на повышение ставки в одностороннем порядке, добавил исполнительный директор кредитного центра “Финансовый сервис”, эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ) Андрей Романов.

По его словам, часто подобное повышение предусмотрено в случае пропуска заёмщиком срока оплаты ипотечного страхования (как правило, оплачивается ежегодно).

Проблемы у некоторых клиентов возникают, когда после подобного повышения ставки они оплачивают страховку, но банк оставляет им “штрафную” ставку, ссылаясь на то, что в договоре не предусмотрено снижение ставок в подобном случае.

“В итоге из-за одной ошибки при оплате страховки заёмщик может остаться с повышенной ставкой на весь срок кредита”, – отметил Романов.

Кононыхина посоветовала также проследить связь процентной ставки и страховки – вероятны условия, по которым ставка будет повышена в случае отсутствия страхования.Еще договор определяет и вид платежа: аннуитетный или дифференцированный. Первый вариант выгоднее, предупредила эксперт.

СРОК КРЕДИТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯПеред заключением договора, по словам Кононыхиной, заемщик должен выяснить условия досрочного погашения: как часто можно производить досрочные платежи, существуют ли ограничения на эти суммы. “С экономической точки зрения заемщику выгоднее уменьшать срок кредита, а не сумму платежа. Выгоднее заемщику, значит, невыгодно банку.

Поэтому некоторые банки не предоставляют возможности выбора их этих двух вариантов и настаивают на уменьшении суммы платежа”, – отметила Кононыхина.В банке изначально могут предложить кредит, допустим, на 20 лет. И такие условия могут понравиться заемщику, рассказывает эксперт.

“Но если посчитать, то размер ежемесячного платежа при сроке кредита 20 лет не сильно отличается от размера платежа при сроке 15 лет. А переплата при первом варианте выше на десятки тысяч рублей.

Делайте расчёты на ипотечном калькуляторе, чтобы подобрать оптимальное сочетание “срок-платеж-переплата”, – говорит Кононыхина.Кроме того, в ипотечном договоре могут быть дополнительные условия: нельзя перепродавать имущество, о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк, о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность, нельзя отдавать жильё в дар, рассказал партнер адвокатского бюро Москвы “Щеглов и партнеры”, адвокат Муса Абдурахманов.Также, по его словам, следует помнить о риске с залоговым имуществом. По договору ипотеки залогом обычно выступает жильё, которое предоставлено по ипотеке. “Однако в случае стихийного бедствия или пожара заёмщик должен будет предоставить иное обеспечение кредита, что, конечно же, ставит его в очень невыгодное положение”, – подчеркнул эксперт.

https://realty.ria.ru/20200916/ipoteka-1577312167.html

https://realty.ria.ru/20200917/regiony-1577368704.html

москва

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_1b5fe2a5b3f3fed390646a761d197164.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

ипотека, москва, экономика

МОСКВА, 19 сен – РИА Новости.

Заключение ипотечного договора – огромный шаг на пути к обретению собственного жилья, поэтому к оформлению этого документа стоит подойти максимально ответственно, ведь в нем содержится огромное количество условий, с которыми придётся считаться. На что необходимо обращать внимание во время процедуры оформления ипотеки РИА Новости рассказали эксперты в сфере финансовой грамотности.

Кредитные договоры в целом стандартизированы: банки выработали набор общепринятых пунктов, закрепленных практикой и положениями Центробанка, говорит эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант проекта “Вашифинансы.рф” Луиза Кононыхина.

У заемщика же есть возможность согласовать условия по своему кредиту – ставку, сроки ипотеки, расчеты, а также права и обязанности клиента, добавляет она.

СТАВКА

По словам Кононыхиной, нужно обратить внимание на вид процентной ставки – постоянная она или плавающая, чтобы понимать, какая её конкретная величина будет на протяжении всего срока действия договора.

При этом важно внимательно изучить указанные в ипотечном договоре права банка на повышение ставки в одностороннем порядке, добавил исполнительный директор кредитного центра “Финансовый сервис”, эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ) Андрей Романов.

По его словам, часто подобное повышение предусмотрено в случае пропуска заёмщиком срока оплаты ипотечного страхования (как правило, оплачивается ежегодно).

Проблемы у некоторых клиентов возникают, когда после подобного повышения ставки они оплачивают страховку, но банк оставляет им “штрафную” ставку, ссылаясь на то, что в договоре не предусмотрено снижение ставок в подобном случае.

“В итоге из-за одной ошибки при оплате страховки заёмщик может остаться с повышенной ставкой на весь срок кредита”, – отметил Романов.

Кононыхина посоветовала также проследить связь процентной ставки и страховки – вероятны условия, по которым ставка будет повышена в случае отсутствия страхования.

Еще договор определяет и вид платежа: аннуитетный или дифференцированный. Первый вариант выгоднее, предупредила эксперт.

СРОК КРЕДИТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Перед заключением договора, по словам Кононыхиной, заемщик должен выяснить условия досрочного погашения: как часто можно производить досрочные платежи, существуют ли ограничения на эти суммы.

“С экономической точки зрения заемщику выгоднее уменьшать срок кредита, а не сумму платежа. Выгоднее заемщику, значит, невыгодно банку.

Поэтому некоторые банки не предоставляют возможности выбора их этих двух вариантов и настаивают на уменьшении суммы платежа”, – отметила Кононыхина.

В банке изначально могут предложить кредит, допустим, на 20 лет. И такие условия могут понравиться заемщику, рассказывает эксперт.

“Но если посчитать, то размер ежемесячного платежа при сроке кредита 20 лет не сильно отличается от размера платежа при сроке 15 лет. А переплата при первом варианте выше на десятки тысяч рублей.

Делайте расчёты на ипотечном калькуляторе, чтобы подобрать оптимальное сочетание “срок-платеж-переплата”, – говорит Кононыхина.

Кроме того, в ипотечном договоре могут быть дополнительные условия: нельзя перепродавать имущество, о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк, о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность, нельзя отдавать жильё в дар, рассказал партнер адвокатского бюро Москвы “Щеглов и партнеры”, адвокат Муса Абдурахманов.

Также, по его словам, следует помнить о риске с залоговым имуществом. По договору ипотеки залогом обычно выступает жильё, которое предоставлено по ипотеке.

“Однако в случае стихийного бедствия или пожара заёмщик должен будет предоставить иное обеспечение кредита, что, конечно же, ставит его в очень невыгодное положение”, – подчеркнул эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20200919/ipoteka-1577474133.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.