Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры

Содержание

Обман при покупке квартиры: как не попасться мошенникам, схемы, купить чтобы не обманули

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры

Самые распространенные схемы обмана покупателей. Рассказываем, как предостеречь себя от подобных проблем: что вписать в договор, когда подписать акт приема-передачи и как проверить продавца. Прочтите, запомните и поделитесь с другими.

Квартира с изъяном

Никогда не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой: продавец может умолчать о скрытых дефектах, а они в результате влетят вам в копеечку.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет. 

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

Квартира с мебелью

Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник.

Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи.

Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте.

 Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Уклонение от налогов и расторжение сделки  

Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

Чужая квартира

Достаточно трудоемкий, но зато очень прибыльный для мошенников вариант. Суть такая: сначала мошенник арендует квартиру, потом делает подложные документы — паспорт и правоустанавливающие — и выставляет объект «на продажу».

Разумеется, заключить договор купли-продажи по ним не выйдет (контроль в регистрирующем органе не пропустит явную фальшивку), а вот подписать предварительный договор вполне можно.

После того, как вы передадите часть суммы в счет будущей полной оплаты, липовый продавец исчезнет, прихватив деньги. Закон никак не регламентирует размер авансового платежа, поэтому стороны договариваются сами.

Чаще всего это небольшая сумма в 5-10% от общей стоимости, но иногда бывает и 30, и 50, и 70 процентов — в зависимости от обстоятельств.

Чтобы избежать таких неприятностей, лучше искать объекты не самостоятельно, а через агентство недвижимости, которое тщательно проверит продавца и его документы.

Если все-таки нацелились на самостоятельный поиск, отнеситесь к документам внимательней – можете предложить продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если он откажется «светить» свой паспорт, насторожитесь.

Если есть хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от такой сделки и поискать другой вариант.

Аванс или задаток

Еще один способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком.

В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи.

И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.

Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.

Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки.

Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.

Расчет наличными

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки.

Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца.

Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

Квартира с неучтенными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Квартира с недееспособным продавцом

Вариант обмана, схожий с предыдущим.

Только в этом случае объявляются родственники, которые приносят подтверждение недееспособности продавца – справку, что он состоит на учете в наркологическом диспансере или страдает психическими заболеваниями.

В результате сделка расторгается, а деньги должны бы вернуться к покупателю, но их нет — есть только готовность выплачивать полученную сумму до победного конца неизвестно сколько лет.

Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту

Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом.

При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст.

158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником .

Неузаконенная перепланировка

В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.

Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.

Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.

Источник: https://J.Etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kak-obmanut-pokupatelya-kvartiry/

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Как агенты по недвижимости обманывают клиентов? 8 реальных примеров

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры

Уральский рынок риэлторских услуг можно назвать вполне благополучным и сформировавшимся. Впрочем, даже на цивилизованном рынке есть игроки, которые отступают от общепринятых правил. Особенно, сейчас, в период застоя на рынке вторичного жилья.

Зарабатывать на стагнируещем рынке стало сложнее, некоторые закрыли глаза на соблюдение стандартов работы и пошли на сделку с совестью.

Профессионалы, пережившие не один кризис на рынке жилья, рассказали, за какими уловками и хитростями ловили за руку уральских агентов по недвижимости.

В Екатеринбурге – порядка 500 агентств по недвижимости. Сокращение объема рынка вторичного жилья заставил кого-то поднять свое мастерство на новый уровень, а кого-то уйти из профессии. Но есть и те, кто на последок стремятся заработать как можно скорее, больше и любой ценой. От их деятельности страдают не только клиенты, но и профессиональные риэлторы.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Рынок – он разный, не всегда специалисты по работе с недвижимостью обладают достаточным объемом работы (и, соответственно, дохода), и не исключаю, что у некоторых время от времени возникает желание заработать «по-быстрому» любой ценой.

Некоторые хитрости таких «специалистов», практически, безобидны. Другие – наносят урон экономическим интересам клиента.

9 историй, рассказанных профессиональными риэлторами о том, как их «коллеги по цеху» пытались обмануть своих клиентов:

1. Взимают скрытую комиссию

Некоторым участникам рынка обещанный клиентом гонорар за их работу кажется недостаточной платой за оказанную услугу. Во время торга они различными способами пытаются часть полученного дисконта присвоить себе. Самое обидное при этом, если риэлтор работает на продавца, и, фактически, присваивает себе деньги своего же клиента.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Скрытая комиссия – это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате, сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.

Это является грубейшим нарушением профессиональной этики. С этим профессиональное объединение борется.
А между тем, выявить скрытую комиссию не так уж сложно.

Достаточно перед выходом на сделку продавцу и покупателю с глазу на глаз обговорить цену, за которую продается квартира.

2. Требуют предоплаты

В Екатеринбурге не принято взимать с клиента деньги до оказания услуги. Такая практика установлена профессиональным сообществом. Однако некоторые агенты стремятся подстраховаться и получить с клиента деньги за еще не выполненную работу. Законом и профессиональной этикой это не запрещено.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

В Санкт-Петербурге, к примеру, есть практика взимания определенного процента от стоимости услуги при заключении договора. В нашем регионе брать предоплату за услуги не принято. 97% агентств не берут никаких средств с клиента при заключении договора. Профессиональным сообществом установлено: плата взимается после оказания услуги.

Но некоторые просят при заключении договора сразу заплатить, к примеру, за услуги по рекламированию. Но на такое идут единицы.

Платить вперед – не в интересах клиента. Может быть и так, что за период действия договора риэлтор не справится с поставленной задачей. К примеру, продать квартиру клиента.

Что будет с частью переданного гонорара – большой вопрос.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Некоторые риэлторы предполагают некоторую предоплату своей работы – 50% от гонорара. К этому можно относиться по-разному. Лично я отношусь к этому плохо. Услуга должна оплачиваться по факту ее выполнения. Я бы не советовала вносить предоплату, вернуть отданные деньги может быть проблематично.

Если оплата все-таки вносится, то нужно внимательно читать договор, на каких условиях отданные деньги могут быть возвращены.

Эксперты советуют вносить средства заранее только в случае, если риэлтор должен понести какие-либо расходы. К примеру, заказать справки для оформления перепланировки в продаваемой квартире.

В остальных случаях на вопрос о возможности выплаты части гонорара досрочно эксперты рекомендуют клиенту обратиться в другую компанию.

3. Представляют одновременно сторону и продавца, и покупателя

Когда-то считалось нормой, если продавец и покупатель «делили» одного риэлтора на двоих.

Была даже разработана форма договора для таких случаев, где было сказано примерно следующее: «риэлтор, выступая на стороне продавца, обязуется провести ряд процедур по подбору объекта для покупателя».

Сегодня подобные формулировки профессиональное сообщество рекомендует избегать. В противном случае, урон будет нанесен интересам или продавца, или покупателя.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Профессиональной этике противоречит представление интересов одновременно и продавца, и покупателя. Это совершенно разные интересы: собственнику нужно продать объект как можно дороже, а покупателю – приобрести как можно дешевле. Играть на два фронта – непрофессионально.

4. Привирают

Самый распространенный вид обмана клиента – обещание продать квартиру по завышенной стоимости. Для риэлтора изначально очевидно, что цена не соответствует рынку.

Однако многие закрывают на это глаза только для того, чтобы клиент подписал договор. Уверенность о возможности продажи по такой цене обычно тает после подписания договора на оказание услуг.

На клиента начинают оказывать давление для снижения стоимости объекта.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Часто бывает так, что агент по недвижимости пытается понравиться клиенту. Они соглашаются выставить объект в продажу по цене, которую хочет получить от реализации объекта клиент. Дается обещание продать по такой цене, лишь бы с ним заключили договор. Сегодня цены на вторичное жилье снижаются ежемесячно.

В результате, квартира стоит в продаже и не продается, а клиент теряет время и деньги.

Некоторые участники рынка лгут, зная, что обман раскроется, а репутации будет нанесен урон. К примеру, недавно из-за излишней уверенности и красноречивости одного агента чуть не расстроилась целая цепочка сделок.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Недавно был случай: оформлялась цепочка сделок. Сторону покупателя представлял молодой человек, который очень убедительно рассказывал, что средства материнского капитала могут быть переведены продавцу в течение одного-двух дней. Он бил себя в грудь и говорил, что вопрос перечисления денег берет на личный контроль.

Все риэлторы знают, что деньги субсидии приходят продавцу через 2-2.5 месяца. Когда я это услышала, то с продавцом мы обговорили запасной вариант: что будет, если деньги не придут в течение двух дней. В результате, все это оказалось обманом, сделка была совершена по классической схеме – деньги пришли только через два месяца.

Этот случай как раз из серии, когда заработать надо во что бы то ни стало.

Сделку удалось довести до логического конца только благодаря плану B, предложенного риэлтором продавца. А именно: на недополученную сумму (размер материнский капитал) был в срочном порядке оформлен кредит.

После перечисления субсидии заем был возвращены банку.

В любом случае, эксперты рекомендуют потенциальным клиентам всегда трезво оценивать ситуацию и перепроверять предоставленные сведения.

5. Обещают проверить юридическую чистоту объекта

Некоторые агенты преувеличивают свои возможности. К примеру, некоторые гарантируют проверку «юридической чистоты» квартиры.

Клиентам рассказывают о доступе в закрытые базы госструктур и намекают на связь с ФСБ. На самом деле, таких возможностей у риэлторов нет. А эта услуга не прописана ни в одном договоре на оказание услуг.

Честная позиция – обещать проверить только те сведения, которые находятся в открытом доступе.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Вопрос даже не к риэлторам, а к нашему законодательству. Есть совсем небольшой пласт информации, которую риэлторы проверить могут. Да есть некоторые данные, которые можно проверить, но большая часть айсберга остается под водой. Те агенты, которые говорят, что проверят юридическую чистоту досконально, мягко говоря, лукавят.

Назовем это маркетинговым ходом. Это просто недоступно, никто сегодня не может гарантировать 100% чистоту объекта.

Профессионалы рекомендуют клиентам не верить на слово агентам по недвижимости. Если речь заходит о проверке «юридической чистоты», то должен быть оговорен список параметров, которые риэлтор обязуется проверить.

Все это должно быть отражено в договоре на оказание услуг.

6. Обещают оформить все документы за собственника

В оформлении документов за клиента и даже сдаче их на регистрацию перехода права собственности нет ничего невозможного. Типовой договор на оказание услуг обычно это предусматривает. Однако до клиента не всегда доносится информация о том, что для этого потребуется оформление доверенности. А заплатить за нее придется 1500—3000 рублей в зависимости от количества передаваемых полномочий.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Доверенность может предоставлять различные полномочия. Это может быть доверенность на сбор документов, доверенность на представительство в органах регистрации, или генеральная доверенность, которая даст полномочия продать объект без ведома собственника.

Кстати, юристы рекомендуют никогда не выдавать риэлтору генеральную доверенность.

Этот документ позволяет не только представлять интересы продавца в различных инстанциях, но и взимать деньги с покупателя. Случаи, когда агент брал с покупателя средства за квартиру и скрывался в неизвестном направлении, в Екатеринбурге уже были. Впрочем, эти истории не имеют ничего общего с риэлторской деятельностью.

Это — мошенничество и криминал.

7. Пытаются продать квартиру на своих условиях

Раньше дублировались объявления о сдаче квартиры в аренду. Риэлторы умудрялись переписывать под копирку объявления, выставленные продавцом или коллегой-риэлтором. Значения это не имело. Кто находил арендатора, тот и получал гонорар. За услугу по сдаче квартиры наем было принято брать комиссию с арендатора.

Теперь аналогичный финт некоторые агенты пытаются провернуть при продаже квартир. Есть одна загвоздка – при продаже на рынке «покупателя» комиссию риэлтору платит продавец. Получается, агент не только умудряется перейти дорогу коллеге по цеху, но и наносит урон интересам его клиента.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

В последнее время стали все чаще происходи следующее: агентство заключает договор с собственником на продажу квартиры, заключает договор, публикует рекламу. А другое агентство, не получая согласия ни от собственника, ни от законного представителя (агентства, с которым заключен договор) эту рекламу дублирует от своего имени, изменяя некоторые параметры.

К примеру, занижают цену. Таким образом, они перетягивают на себя потенциальных покупателей. После того, как потенциальный покупатель найден, агент обращается к продавцу или его риэлтору. Клиент найден, но цена должна быть снижена. Учитывая ситуацию на рынке жилья, владельцы соглашаются пойти на компромисс.

А риэлтор продавца вынужден делиться своим гонораром.

8. Умалчивают недостатки приобретаемого объекта

Риэлтор может влиять не мнение покупателя об объекте. Если речь идет о том, чтобы заработать «здесь и сейчас», агент, теоретически, может не сообщить покупателю какую-то существенную информацию о квартире или ее хозяине. И это – только для того, чтобы не допустить расторжения сделки.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

На такое идут не профессионалы, а те, кто временно на этом рынке, у кого задача – заработать здесь и сейчас. К примеру, при осмотре объекта риэлтор может умолчать о существенном недостатке понравившегося объекта. К примеру, не сказать, что в доме старые деревянные перекрытия.

Или не сообщить о том, что при продаже не было получено согласие супруги. Покупатель может об этом и не знать – при получении паспорта нового образца не ставится отметка о наличие супруги.

Так часто бывает, что продавец говорит, что он холост, а при проверке оказывается, что супруга имеется.

P.S

Выбирать риэлтора рекомендуется сердцем и по рекомендации. С отзывами клиентов о риэлторах можно ознакомиться здесь — https://www.metrtv.ru/companies/agenstva_nedvigimosti/otzyvy. Кроме того, эксперты рекомендуют учитывать членство в профессиональных организациях. Стаж работы на рынке и наличие добровольной сертификации.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kak-agenty-po-nedvijimosti-obmanyvaiut-klientov-8-realnyh-primerov-5a7555e35f4967292043280f

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет.

Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%.

Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение.

Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту.

В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказываетдиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.

Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора.

Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется.

Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте.

У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу.

Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки.

Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок.

В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера.

Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать.

В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее.

Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами.

К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной.

Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей.

Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам.

Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду.

После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Как обманывают квартиросъемщиков

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.