Договор при покупке новостройки

Как проверить договор с застройщиком

Договор при покупке новостройки

Как правильно изучить договор, чтобы не стать обманутым покупателем? На что обратить внимание при покупке новостройки? Об этом в статье.

Купить квартиру в новостройке для многих – это билет в счастливую жизнь в собственной квартире. Не секрет, что стоимость строящегося квадратного метра ниже, чем в новом обжитом доме. Поэтому большинство решается пойти на риски и приобретают еще несуществующую площадь у малоизвестного застройщика ради того, чтобы сэкономить свои деньги.

Прежде, чем совершить одну из самых больших ошибок в своей жизни, хорошенько подумайте, стоит ли кидаться в омут с головой и отдавать свои честно заработанные деньги только что открывшейся фирме. Как избежать потерь на первом этапе – подписании договора?

При покупке квартиры в новостройке покупателя могут ждать самые неприятные повороты. Определить надежность застройщика можно еще на самых первых порах.

К примеру, если он предлагает квадратные метры по очень низким ценам, то стоит насторожиться. Но это не единственная причина, по которой стоит беспокоиться.

Иногда ненадежные застройщики действуют очень осторожно и обман получается разоблачить задолго после оплаты.

Какие могут быть риски для покупателя:

Иногда вместо договора застройщик предлагает покупателю подписать следующие бумаги:

· Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.

Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.

· Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.

Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами.

Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.

При покупке жилья в новостройке рекомендуется подписывать договор о долевом участии. Только он дает 100%-ную гарантию на защиту денежных средств, которые вкладывает покупатель.

Договор нельзя подписывать, не удостоверившись в том, что все там прописано верно. Лучше всего, если вы пригласите опытного юриста, который сможет проверить все пункты и гарантировать вам полную надежность данного документа. Однако, если вы не рассчитывали тратить деньги еще и на юриста, то стоит самостоятельно проверить договор и в особенности обратить внимание на следующие пункты:

Конечно, знание правил договора никому не помешает, но все-таки первым делом перед вычиткой бумаг должна быть проверка земли под застройку. Договоры могут быть составлены настолько правильно, что вы ни за что не увидите там подвоха. А вот проверку земельного участка выполнить гораздо проще.

У застройщика должно быть официальное разрешение на начало строительства именно жилого дома. Случается, что вам продают квартиру, а в итоге здание строится под офисы. Проверить всю информацию по земельному участку можно на странице сайта Росреестра по ссылке https://rosreestr.

net, всего лишь вбив в поле кадастровый номер участка.
Если здание уже начали строить и имеются первые этажи, то стоит заглянуть на стройку и проверить насколько качественно выполняются все работы.

По состоянию вы сможете легко определить, как будет выглядеть дом целиком и удовлетворяет ли он всем заявленным условиям, прописанным в договоре.

Если все было сделано «лишь бы как», то можно быть уверенным, что и все остальные этажи, и квартиры будут достроены с таким же отношением. Мнение об постройке желательно узнать от будущих соседей, вложивших, или планирующих вложить в новостройку свои средства.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все они порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Источник: https://rosreester.net/info/dogovor-s-zastroyshchikom-chto-nujno-znat-chtoby-ne-byt-obmanutym

Договор купли-продажи квартиры в новостройке: образец предварительного договора, условия и порядок оформления, документы | Жилищный консультант

Договор при покупке новостройки

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи.

Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение.

Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе.

В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества.

Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации.

Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

  • Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
  • Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

  • Правоспособностью.
  • Достаточными финансовыми активами.
  • Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

  • Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
  • Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
  • Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

  • Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
  • Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
  • Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
  • Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
  • Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
  • Расчет стоимости на основании обмера.
  • Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
  • Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
  2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
  3. Строение проходит государственную комиссию.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
  5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
  6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
  7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
  8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

  • Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
  • Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
  • Документы на право пользования землей од застройку.
  • Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
  • Договор участия в доле.
  • Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
  • Передаточный акт.
  • Акт о государственной приемке на официальном бланке.
  • Технический паспорт.
  • Акт о передаче денежных средств.
  • Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства.

Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений.

Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

  • Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
  • Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
  • Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
  • Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214.

Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя.

Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

  • Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
  • Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
  • Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
  • Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke/

Схема покупки новостройки

Договор при покупке новостройки

Последнее обновление: 19.01.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году.

 Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан.

 Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом.

Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы.

Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины.

Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ).

В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования.

Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора.

Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать).

Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/schema-pokupki-novostrojki/

Виды договоров при покупке новостройки

Договор при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства.

Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия.

Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

Действие 1

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья.

Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке.

ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

  1. 1 Договор долевого участия

    Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке.

    Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК.

    Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

    Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

  2. 2 Договор уступки прав требования

    Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

    Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором.

    Закон допускает также одновременный перевод долга.

    Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

    В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно.

    В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

    Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

  3. 3 Договор паенакопления в ЖСК

    Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая.

    По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость.

    От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки.

    Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

    Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда.

Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д.

Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

  1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
  2. 2 Стоимость квартиры
  3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
  4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

    Важно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.

  5. 5 Описание дома

    Этот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.

  6. 6 Основания для заключения договора

    В этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т.д.

  7. 7 Срок сдачи дома

    В договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.

  8. 8 Сумма инвестиций

    В договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.

  9. 9 Условия о гарантийном сроке на объект

    Гарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.

  10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщиком

    Закон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка.

    В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной.

На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства.

Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для инвестора принципиально, чтобы в договоре с застройщиком был указан именно тот расчетный счет, на который будут перечисляться деньги. Каждый будущий платеж, особенно если покупка происходит в рассрочку, должен сопровождаться выдачей квитанции.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

  1. 1 Разрешение на строительство

    Без наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.

  2. 2 Инвестиционный контракт

    Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома.

    В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно.

    Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

  3. 3 Проектная декларация

    Этот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.

  4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизы

    Для обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы.

    Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей.

    Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

  5. 5 Документы на землю

    Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды.

    Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию.

    А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

  6. 6 Договор страхования или поручительство банка

    С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/49-kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/96-vidyi-dogovorov-pri-pokupke-novostrojki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.